서울남부지방법원 2025타경13728. 서울 강서구 화곡동 블루스카이빌 302호로, 감정평가서상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 전용 29.27㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 김광호이며 2020.03.20 매매, 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2020.09.03 주식회사케이비국민카드 가압류 23,999,604원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 압류·가압류보다 말소기준보다 먼저 전입한 류학수입니다. 류학수는 2020.02.27 확정일자, 2020.03.20 점유개시, 2020.03.23 주민등록을 갖추고 보증금 220,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 매각에는 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 860-20 블루스카이빌 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 29.27㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2014.09.15 |
| 소유자 | 김광호 (2020.03.20 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2020.09.03 케이비국민카드 가압류입니다. 2020.09.28 비엔케이캐피탈, 2021.01.25 국민은행, 2021.03.19 서울신용보증재단의 가압류와 영등포구·국·국민건강보험공단의 압류, 2025.12.05 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다. 2014년 강서농업협동조합 및 2015년 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류학수 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.23 / 2020.02.27 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김주석 점유 부분 미상 | 2024.02.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이도연 점유 부분 미상 | 2024.07.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 류학수에 대한 룰상 현재 회차 인수액은 40,953,600원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 이 특별조건은 류학수의 선순위 임차보증금 문제에 적용되는 것이며, 김주석·이도연의 점유·보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다. 두 사람은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
블루스카이빌(860-20)은 18세대, 2014.09.15 사용승인 건물입니다. 이 물건의 전용면적은 29.27㎡이며 실거래 표본은 4건입니다. 전체 평균 216,500,000원에는 2022년의 244,000,000원·225,000,000원 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 198,500,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 28.63㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2025.08 | 28.63㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 30.13㎡ | 5 | 244,000,000원 |
| 2022.03 | 29.27㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 198,500,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 182,400,000원은 최근 12개월 평균의 91.9%입니다. 최신 거래 197,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 여지가 있는 구간입니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -15.4%이므로, 과거 2022년 고가 거래를 근거로 낙찰가를 높게 잡는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 류학수 보증금 | 220,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 23,999,604원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 13,081,946원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 43,191,745원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 19,443,570원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 류학수 보증금 부족분은 40,953,600원입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 이 금액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근. 공동주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2014.09.15. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평탄한 정방형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 18세대의 전용 29.27㎡ 소형 다세대이고 실거래 표본이 4건으로 많지 않습니다. 최근 가격 추세도 -15.4%라 매도 시 가격 민감도가 높을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 당일 매각물건명세서와 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 류학수 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 전제가 임차권등기 말소 조건이므로, 낙찰 후 말소 이행 방식과 필요 서류를 확인하세요.
- 김주석·이도연 점유 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 현장 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 영등포구·국 등 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 세금 관계를 점검하세요.
- 최근 시세 우선. 과거 244,000,000원 거래보다 최근 197,000,000원·200,000,000원 거래와 최근 12개월 평균 198,500,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -15.4%이므로 현재 91.9% 수준의 할인만으로 충분한 안전마진인지 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 보증금 220,000,000원의 선순위 임차인이 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당 기준 부족분도 40,953,600원으로 계산됩니다. 그런데 이번 사건은 그 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 류학수에 대한 실질 인수액이 0원이 됩니다.
따라서 시세와 비교할 금액은 220,000,000원이나 최저가+인수액이 아니라 실질취득 182,400,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 198,500,000원의 91.9%, 최신 거래 197,000,000원보다 낮습니다. 다만 가격 흐름은 -15.4% 하락 중이고, 18세대 소형 다세대라는 환금성 특성, 보증금 미상 점유자 2명, 세금 압류 확인 과제가 남습니다. 특별조건 확인이 끝나야 권리가 합격이고, 가격은 최근 하락세까지 반영해 결정해야 하는 물건입니다.
