서울남부지방법원 2025타경13755. 서울 구로구 개봉동 더원하우스 제2층 제202호 다세대 물건입니다. 감정가는 292,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 233,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 임차인 이민구의 315,000,000원 보증금입니다. 전입 2022.07.01, 확정일자 2022.06.17, 임차권등기 2023.08.02로 확인되고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.06.11 인천신용보증재단의 가압류입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 85,470,400원이 매수인 인수 문제로 연결됩니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라고 기재되어 있습니다. 이에 따라 이민구 임차인의 규칙상 미배당액은 존재하더라도 매수인이 실질적으로 떠안을 금액은 0원으로 봅니다. 이 특별조건은 이 임차인에 대한 것이며, 확인된 실제 임차인은 1명이고 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13755 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 개봉로10길 3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 28.13㎡ · 지상6층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이상권 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 233,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별조건이 핵심
등기부상 2022.03.24 경인북부수산업협동조합 근저당권 4,512,000,000원이 설정됐지만 2022.07.01 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2024.06.11 인천신용보증재단 가압류 28,995,344원입니다. 이민구의 전입일 2022.07.01과 확정일자 2022.06.17, 임차권등기 2023.08.02는 모두 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민구 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.01 / 2022.06.17 | 315,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 0원 규칙상 미배당 85,470,400원 |
이민구는 임차권등기부상 임대차계약일 2022.06.16, 확정일자 2022.06.17, 주민등록·점유개시 2022.07.01로 확인됩니다. 배당요구도 2023.08.02에 이뤄졌고, 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 20% 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
현재 회차는 감정가 292,000,000원의 80%인 233,600,000원입니다. 다만 제공된 동일 물건군 실거래 통계에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 하락했다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특별매각조건을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 233,600,000원이고, 가격 메리트 판단은 별도의 실제 거래 비교가 있어야 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,070,400원 |
| 1. 임차인 이민구 보증금 | 315,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,995,344원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 85,470,400원입니다. 다만 특별매각조건에 의해 해당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개봉초등학교 남서측 인근으로 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물로 사용승인일은 2022.03.11입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 평탄한 2필 일단의 세장형으로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중이며 동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 기재가 있고 공시지가는 3,842,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있으므로 입찰 전 대상·기간의 적용 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 문구가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 규칙상 인수 구분. 현재 배당 계산상 보증금 미배당액은 85,470,400원이지만, 특별조건 적용 시 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 유찰 회차 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가는 186,880,000원, 3회 유찰 시 149,504,000원이지만 특별조건이 없다면 보증금 미배당액은 각각 131,536,320원, 168,389,056원으로 증가합니다.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 233,600,000원이 시세보다 싼지 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2022.07.08 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원문을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 3.15억”보다 중요한 것은 특별매각조건
겉으로만 보면 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 233,600,000원이므로 상당한 인수 위험이 있는 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 85,470,400원의 보증금이 남습니다. 하지만 이 사건에는 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이민구 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 233,600,000원으로 정리됩니다.
다만 권리 문제가 해소된다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 233,600,000원이 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 이 사건은 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
