서울남부지방법원 2025타경13759. 강서구 화곡동 블루힐 2층 201호, 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형다세대입니다. 감정가는 281,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 224,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차권과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다.
임차인 김호연의 주민등록일자는 2020.08.11, 점유개시일자는 2020.08.10, 최초 확정일자는 2020.07.27입니다. 반면 말소기준은 2023.08.09 국 압류이므로, 임차인은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 265,500,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 아래의 일반 배당계산상 미배당액과 매수인의 실제 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제2층 제201호 · 서울특별시 강서구 등촌로3길 55-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 내 2층 201호 |
| 대상면적 | 24.65㎡ |
| 사용승인 | 2020.04.02 |
| 소유자 | 권태익 (2020.08.28 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 265,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2023.08.09 갑구 3번 압류 · 국 · 처분청 남동세무서장 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수 구조를 바꾼다
과거 우리은행 근저당권 2건은 2020.07.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.08.09 국 압류입니다. 그 뒤 서울특별시 압류, 금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 265,500,000원 | 전입 2020.08.11 확정 2020.07.27 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 없음 |
임대차계약일자는 2020.07.22이고, 2022.07.17 보증금이 3,500,000원 증액돼 현재 임차보증금은 265,500,000원입니다. 증액분 확정일자는 2022.07.21이며, 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
* 특별매각조건이 현재 내용대로 적용된다는 전제. 배당계산 자체에는 44,647,200원의 미배당액이 발생합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 거래와 하락 추세’가 중요
블루힐(789-36)은 20세대, 2020.04.02 사용승인 건물입니다. 대상면적은 24.65㎡이고, 비교 거래는 24.65㎡와 25.96㎡입니다. 확인된 7건의 전체 평균은 308,285,714원이지만 대부분 2022년 거래여서 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 25.96㎡ | 2 | 266,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2022.12 | 24.65㎡ | 5 | 312,000,000원 |
| 2022.11 | 25.96㎡ | 3 | 322,000,000원 |
| 2022.06 | 24.65㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 308,285,714원 |
최근 12개월 거래는 2026.05의 266,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 동일하게 266,000,000원입니다. 현재 실질취득 224,800,000원은 이 최근 가격의 84.5%입니다. 가격만 보면 최근 거래 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,200원 |
| 1. 임차인 김호연 보증금 · 우선변제 | 265,500,000원 | 220,852,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액은 44,647,200원입니다. 다만 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 계산 — 특별조건이 없다면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,800,000원 | 44,647,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 88,977,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,872,000원 | 124,442,208원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 사건은 일반적으로 매각가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별조건 때문에 그 일반 구조가 그대로 적용되지 않습니다. 이 조건의 존속 여부가 권리분석의 가장 중요한 확인사항입니다.
④ 세금압류·공매공고 — 깨끗한 단순 사건은 아니다
- 국세 압류. 2023.08.09 남동세무서장 처분의 국 압류가 말소기준입니다.
- 지방세 압류. 2025.02.19 서울특별시 압류, 2026.04.29 금천구 압류가 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2024.03.14 한국자산관리공사 2023-08683-003 공매공고 부기등기가 있어 공매 진행과 법원경매의 교차 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 시점의 처리 상태를 원본 등기에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 화곡동 홍익병원앞교차로 북서측으로, 다세대주택·연립주택·주상용부동산 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 약 2미터 도로에 접해 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 목동역(5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호, 사용승인 2020.04.02. 승강기·도시가스·위생 및 급배수·화재탐지·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,585,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 6.9회, 낙찰률 0.0% 통계가 있어 재매각 유동성은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 매각기일 직전 명세서에서 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도·말소. 김호연은 전입 2020.08.11의 대항력 임차인입니다. 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 절차의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 중심. 전체 7건 평균 308,285,714원보다 2026.05 최신 거래 266,000,000원과 최근 추세 -15.6%를 우선 보세요.
- 환금성 보수적 평가. 평균 유찰 6.9회라는 경매 통계를 감안해 단기 재매각을 전제로 한 응찰가는 피하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·공매 진행상태와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건도, “84.5%”만 보고 달려들 사건도 아니다
이 물건은 보증금 265,500,000원의 대항력 임차인이 있어 겉으로 보면 인수형 경매입니다. 현재 회차의 일반 배당계산상 미배당액도 44,647,200원입니다. 하지만 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건 때문에 실제 매수인 부담은 0원*으로 바뀝니다.
그 결과 실질취득은 224,800,000원이고 최신 실거래 266,000,000원의 84.5% 수준입니다. 가격 위치 자체는 최근 거래 아래지만, 시장 추세가 -15.6%이고 단지 경매 평균 유찰이 6.9회라는 점을 무시하면 안 됩니다. 여기에 세금압류 3건과 공매공고까지 있어 권리 확인 난도도 단순하지 않습니다. 특별조건은 긍정적, 가격도 최근 거래 아래, 그러나 하락 추세·환금성·세금·공매 확인을 감안하면 종합 B. 이 사건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 특별매각조건이 최종 매각조건으로 그대로 유지되는가입니다.
