서울남부지방법원 2025타경13769. 강서구 화곡동 화성빌라 제2층 제203호, 전용 42.14㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 임차권자 박봉곤은 2021년 3월 24일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 3월 8일로, 2022년 4월 4일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금은 165,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저매각가 131,200,000원을 기준으로 통상 계산하면 집행비용을 제한 뒤 128,563,200원만 배당되어 36,436,800원이 남습니다.
하지만 이 경매에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 박봉곤 관련 미배당액은 계산상 존재해도 매수인 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다. 이 확약 효과는 해당 임차권에 관한 것이므로 다른 점유자의 권리는 별도로 봐야 하지만, 전경무·김현준·김지연·황치설은 모두 2022년 4월 4일 이후 전입으로 조사되어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-561 화성빌라 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.14㎡ · 철근콘크리트조 5층 건 중 제2층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.27. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 131,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 인수 해소
② 임차·점유 관계 — 실제 5명, 승계는 박봉곤도 실질 0원
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박봉곤 | 2021.03.24 · 건물 전부 | 165,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 김지연 | 2025.02.20 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황치설 | 2025.04.28 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전경무 | 2025.11.25 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현준 | 2025.11.26 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되는 실제 임차권자는 박봉곤이며, 나머지 네 명은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 후순위 전입자입니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 볼 근거는 없습니다. 오히려 전입일이 모두 말소기준권리인 2022.04.04.보다 늦어 현재 조사 기준 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 현장 점유 형태와 실제 인도 대상은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 131,200,000원’으로 비교
이 사건은 특별매각조건으로 박봉곤 관련 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 131,200,000원입니다. 비교 대상인 화성홈타운101동의 실거래는 2건으로, 최신 거래는 2023년 7월 155,000,000원, 이전 거래는 2021년 12월 150,000,000원입니다. 최근 12개월 비교값은 155,000,000원이고 최근 구간은 이전 대비 3.3% 상승으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 40.65㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 42.14㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 152,500,000원 |
| 최근 비교값 | — | 1건 | 155,000,000원 |
실질취득 131,200,000원은 최근 비교값 155,000,000원의 84.6%입니다. 전체 평균 152,500,000원과 비교해도 낮지만, 이 사건의 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 비교값을 우선하는 것이 적절합니다. 다만 가장 최근 실거래도 2023년 7월이고 표본이 단 2건이라는 점 때문에, 15.5억 시세처럼 단정할 수 있는 유형은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차인 박봉곤 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 배당 계산만 보면 박봉곤의 보증금 중 36,436,800원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 제2층 제203호이며, 위생·급배수 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,708,000원/㎡입니다.
- 환금성. 화성홈타운101동은 12세대, 2002.08.24. 준공으로 확인됩니다. 실거래 표본이 2건에 불과해 거래가격 추정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박봉곤 보증금 미배당액 36,436,800원은 일반 계산상 인수 대상이 될 수 있으나, 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 입찰 전 해당 조건의 적용범위와 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 다른 점유자 현황 확인. 김지연·황치설·전경무·김현준은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 대상은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 실질취득으로 판단. 이 사건은 특별매각조건 반영 시 실질취득액이 131,200,000원입니다. 최신 실거래 155,000,000원과 비교하면 84.6%지만, 실거래가 2건뿐인 점을 함께 고려해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 12세대 소규모 다세대이므로 아파트처럼 거래 빈도가 높다는 전제를 두지 말고, 동일·인근 다세대의 실제 매물과 거래 속도를 별도로 확인하는 편이 좋습니다.
- 세금·관리비·인도비용. 당해세, 체납 관리비, 실제 명도·이사비 등은 본 배당계산과 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 보증금 165,000,000원의 대항력 임차권이 있고 최저가가 131,200,000원이어서, 낙찰자가 큰 보증금 차액을 떠안을 것처럼 보입니다. 실제 일반 계산에서도 미배당액은 36,436,800원입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교 기준도 최저가와 인수금을 더한 167,636,800원이 아니라, 특별매각조건을 반영한 실질취득 131,200,000원입니다. 이는 최근 비교값 155,000,000원의 84.6%로 가격 여지는 있습니다. 다만 거래 표본은 두 건, 세대수는 12세대입니다. 권리는 특별조건으로 해소, 가격은 우위, 환금성은 보수적으로. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
