* 현재 회차 배당 시뮬레이션상 문예슬 보증금 미배당액은 53,401,600원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 문예슬 관련 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 이 조건은 박문호의 점유·보증금 미상 사항까지 해소하는 조건은 아닙니다.
서울남부지방법원 2025타경13773. 구로구 개봉동 ‘지오펠리체’ 제3층 제304호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김은주 씨는 2021.06.23 매매를 원인으로 2021.08.10 소유권을 취득했고 거래가액은 264,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 시점은 현재 등기상 남아 있는 주택도시보증공사의 2024.04.02 가압류입니다. 그보다 앞선 금천신용협동조합 근저당권은 2021.08.10 이미 말소됐습니다.
문예슬은 2021.08.10 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.08, 보증금은 264,000,000원입니다. 따라서 2024.04.02 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 일반적인 매각이라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당액이 매수인에게 남는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 문예슬 관련 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제3층 제304호 · 경인로33다길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 · 거래비교 대상면적 28.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 사용승인 2021.04.01 · 제3층 제304호 |
| 소유자 | 김은주 · 2021.08.10 소유권이전 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 214,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 특별매각조건이 핵심
기존 금천신용협동조합 근저당권은 2021.08.10 말소돼 현재 말소기준이 되지 않습니다. 현재 권리관계에서는 2024.04.02 주택도시보증공사 가압류가 기준점이고, 그보다 앞서 전입한 문예슬은 대항력 有입니다. 반면 박문호의 전입은 2024.11.15로 기준권리 이후여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문예슬 | 건물 전부 · 2021.08.10 확정일자 2021.07.08 · 임차권등기 2023.09.05 | 264,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 박문호 | 점유 부분 미상 · 2024.11.15 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
문예슬은 보증기관 승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있고, 박문호 역시 별도 실제 점유자로 조사됐습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 문예슬에 관한 주된 인수 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 그 조건 밖의 박문호는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 다만 전입일이 말소기준인 2024.04.02보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 225,000,000원을 봐야 한다
지오펠리체는 총 19세대, 사용승인일은 2021.04.01입니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 전체 평균은 244,500,000원이지만 이 값에는 2021.07의 264,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.96㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 25.94㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 244,500,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 214,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 225,000,000원의 95.3%입니다. 최근 시세보다 아래인 것은 맞지만 차이가 크지 않고, 최근 거래가 과거 거래보다 -14.8% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 전체 평균 244,500,000원 대비 싸 보인다는 이유만으로 가격 가점을 크게 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 문예슬 보증금 | 264,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 문예슬 보증금 부족분 53,401,600원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 의해 문예슬 관련 미배당 반환청구권은 매수인에 대해 포기되고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 변동 가능성이 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 특수조건 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 214,400,000원 | 53,401,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 171,520,000원 | 95,681,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 137,216,000원 | 129,505,024원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인중학교 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용·건물. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·남측 약 8m 내외 포장도로, 북서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 4,204,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다. 토지이용계획의 적용 대상과 기간은 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 환금성. 총 19세대, 확인 실거래 2건, 최근 12개월 거래 1건이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회여서 가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 당일 원본으로 다시 확인하세요.
- 박문호 점유 확인. 전입은 2024.11.15로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 부분과 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 등록상태를 원문과 관계기관 자료로 확인하세요.
- 시세는 225,000,000원을 우선. 전체 평균 244,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 225,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.8%입니다. 현재 실질취득 214,400,000원이 최근 시세의 95.3%라는 사실만으로 충분한 안전마진을 단정하지 마세요.
- 환금성 점검. 19세대 소규모이고 확인 거래가 많지 않습니다. 경매 평균 유찰 2.6회도 함께 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 조건으로 풀렸지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 264,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 실제로 53,401,600원이 미배당됩니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 문예슬 관련 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 실질취득은 최저가와 같은 214,400,000원입니다.
문제는 그 다음입니다. 214,400,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 225,000,000원의 95.3%이고, 최근 추세는 -14.8%입니다. 19세대 소규모, 최근 12개월 거래 1건, 경매 평균 유찰 2.6회라는 점까지 겹칩니다. 여기에 특별매각조건 밖의 박문호 보증금·확정일자 미상과 민간임대주택등기 확인 과제도 남아 있습니다. 주된 권리 인수는 해소됐지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
