서울남부지방법원 2025타경13783. 서울 강서구 화곡동 우경맨션 3층 303호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.03.19 소유권을 취득했고 거래가액은 166,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.02.03 시흥세무서장 명의의 압류입니다. 문제는 임차인 오진욱의 전입·점유가 2021.03.19로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.02.26이라 통상적인 구조라면 배당받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있다는 점입니다.

실제로 현재 최저매각가 146,400,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,849,600원을 제외한 143,550,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 166,000,000원 중 22,449,600원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 분석에서는 해당 임차인 잔액 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건이 뒤집는다

말소기준은 2022.02.03 갑구 7번 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.19에 임차인 오진욱이 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.26이므로, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정됩니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 추가 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인 자료가 아니므로 보증금도 166,000,000원 한 건으로 봅니다. 임차권등기일은 2023.06.12이지만, 등기 내용에 임대차계약일 2021.02.25, 확정일자 2021.02.26, 주민등록·점유개시일 2021.03.19가 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰이어도 최근 거래보다 낮지 않다

우경맨션은 총 9세대, 사용승인일은 2002.02.18이며, 비교 대상 면적은 37.8㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래 표본은 1건으로, 2024.04 2층이 145,000,000원에 거래됐습니다.

현재 최저가는 146,400,000원이고 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원이므로, 실질취득도 146,400,000원*입니다. 이는 최근12개월 평균 145,000,000원의 101.0%입니다. 즉 감정가에서 한 번 유찰돼 80%까지 내려왔지만, 시세 비교 기준으로는 아직 최근 거래가격 이상입니다. 따라서 “1회 유찰이라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,400,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차보증금 부족분은 22,449,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 명목 미배당은 늘지만 특별조건은 그대로

보통 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있으므로 그 일반 규칙이 그대로 적용되지 않습니다. 위 회차별 부족분은 배당표상 명목 금액이고, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 화곡역 동남측 인근이며, 주변은 다세대주택 및 연립주택 위주의 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통편의성은 보통 정도로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 303호이며, 급배수·위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 공시지가. 3,431,000원/㎡이며 토지면적은 245.0㎡입니다.
• 환금성. 우경맨션은 총 9세대이고 비교 가능한 37.8㎡ 거래 표본도 1건이라, 아파트 대단지보다 거래가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리 결론은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건이 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 오진욱의 주택임차권은 을구 9번으로 등기돼 있습니다. 특별매각조건에 따른 말소 절차와 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 145,000,000원. 현재 실질취득 146,400,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래보다 낮지 않습니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 9세대, 비교 실거래 1건이므로 호별 상태와 매수층 차이에 따른 가격 편차를 별도로 점검해야 합니다.
• 세금·배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 절차에서 달라질 수 있으므로 배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 차량접근, 포장도로 접면, 건물 외벽·내부 상태, 점유 및 명도 상황을 현장에서 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 위험은 특별조건이 지우지만, 가격까지 싸진 것은 아니다

이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 166,000,000원의 임차인 오진욱이 말소기준 2022.02.03보다 앞선 2021.03.19 전입·점유를 갖고 있고 확정일자도 2021.02.26이라, 현재 회차에서는 22,449,600원이 미배당으로 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 주의해야 할 구조입니다.

하지만 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 그 결과 현재 실질취득은 최저가와 같은 146,400,000원입니다.

다만 가격은 별개의 문제입니다. 최근12개월 평균과 최신 거래가 모두 145,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 101.0%입니다. 1회 유찰됐지만 아직 최근 시세보다 낮은 가격은 아닙니다. 더구나 총 9세대 다세대주택이고 거래 표본도 1건입니다. 결론은 “특별매각조건으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 보수적으로 판단해야 한다.”입니다.

* 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 점을 반영한 실질 인수액입니다. 배당표상 현재 회차 임차보증금 부족분은 22,449,600원입니다.