💰 최저가 194,400,000원 🧾 실질 인수 0원 📊 시세 대비 127.1% 🔻 1회 유찰
서울남부지방법원 2025타경13808. 공항동 마곡대림밸리 제3층 제301호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 고완석으로 2020.11.27 매매를 원인으로 거래가액 232,000,000원에 취득했습니다. 권리관계의 기준점은 2022.05.19 강서세무서장의 압류입니다. 2019.12.09 강서농업협동조합 근저당권은 2020.10.05 이미 말소됐고, 기준권리 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제의 핵심은 기준권리보다 앞선 남궁찬의 임차관계입니다. 남궁찬은 2020.12.24 전입·점유를 시작했고 보증금은 232,000,000원입니다. 현재 최저가를 전액 배당재원으로 놓으면 집행비용 3,521,600원을 제외한 190,878,400원이 보증금에 배당되고, 계산상 41,121,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 부담해야 하지만, 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 남궁찬 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 강서구 방화대로5다길 4-10 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 제3층 제301호 · 사용승인일 2019.12.04 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.11.27 매매 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 194,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 마곡대림밸리 · 20세대 · 사용승인일 2019.12.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계는 있지만 특별조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.05.19 국 압류입니다. 남궁찬의 전입·점유 2020.12.24는 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 232,000,000원과 배당요구가 확인됩니다. 을구 3번 임차권등기는 2023.01.26 접수됐고, 을구 3-2 경정에는 임대차계약일자 2020.12.24, 확정일자 2021.01.25가 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남궁찬 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.24 | 2020.12.07 | 232,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원 |
| 정명우 | 미상 | 2025.08.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 승계 없음 |
정명우는 2025.08.11 전입으로 말소기준권리 2022.05.19보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입관계 기준으로는 대항력이 없으며 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 점유 부분과 보증금은 미상이라 명도 과정에서는 현황 확인이 필요합니다.
을구 3-2는 을구 3번 임차권의 경정으로, 임대차계약일자 2020.12.24 및 확정일자 2021.01.25가 기재되어 있습니다. 별도의 이름이 기재된 임차인이 아니라 기존 임차권의 경정 내용으로 구분해 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가도 거래 지표보다 높다
마곡대림밸리의 면적 비교 기준은 26.2㎡이고, 확인되는 거래 표본은 1건입니다. 거래는 2023.11, 전용 27.19㎡, 2층, 153,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표가 모두 153,000,000원으로 잡혀 있으며, 현재 최저가 194,400,000원은 이 기준의 127.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 27.19㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.2㎡ 기준 | 1건 | 153,000,000원 |
회차별 최저가는 2회 유찰 시 155,520,000원, 3회 유찰 시 124,416,000원입니다. 특별매각조건이 유지되는 전제에서는 계산상 미배당 보증금이 각각 79,457,280원, 110,125,824원으로 커져도 실질 인수액은 0원입니다. 가격만 놓고 보면 2회 유찰 시 155,520,000원도 153,000,000원보다 높고, 3회 유찰 시 124,416,000원이 비로소 해당 거래 지표보다 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,521,600원 |
| 1. 임차인 남궁찬 보증금 | 232,000,000원 | 190,878,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 남궁찬 보증금 미배당액은 41,121,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 본건은 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 실질 인수 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층, 사용승인일 2019.12.04. 기본 위생·급배수·난방·승강기·필로티주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 330.1㎡, 공시지가 3,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 마곡대림밸리는 20세대이고 확인되는 거래 표본은 1건, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 매도가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 남궁찬 임차권 경정 확인. 을구 3번과 3-2 경정에 기재된 임대차계약일·확정일자를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 정명우 점유 확인. 2025.08.11 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분·보증금이 미상입니다. 실제 점유와 명도 계획을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 194,400,000원은 시세 지표 153,000,000원의 127.1%입니다. 권리 해결만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 회차 비교. 2회 유찰 시 155,520,000원, 3회 유찰 시 124,416,000원입니다. 특별매각조건이 유지되면 실질 인수는 0원이므로 회차별 최저가 자체가 실질취득액이 됩니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준이 국 압류이고 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건에서 가장 중요한 반전은 보증금 232,000,000원의 선순위 임차권 자체가 아니라 특별매각조건입니다. 현재 최저가 194,400,000원에서는 계산상 41,121,600원이 미배당되지만, 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 일반적인 “보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형”으로 계산해서는 안 됩니다.
하지만 권리 해결은 가격 해결이 아닙니다. 실질취득액 194,400,000원은 시세 지표 153,000,000원의 127.1%입니다. 이미 1회 유찰됐지만 현재 가격은 여전히 거래 지표보다 높고, 2회 유찰 시 155,520,000원도 153,000,000원을 웃돕니다. 권리는 특별조건으로 정리되지만, 현재 회차의 가격은 보수적으로 봐야 하는 다세대 경매입니다.
