서울남부지방법원 2025타경13813. 구로동 다온캐슬 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 공대영이며 2020.09.17. 거래가 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에 남아 있는 권리 흐름의 핵심은 2023.07.12. 주택도시보증공사 가압류 567,000,000원이고, 이것이 말소기준입니다. 이후 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 임차권이니 소멸”로 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 주찬양은 2022.10.21. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.09.28.입니다. 즉 말소기준인 2023.07.12.보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 보증금은 297,000,000원입니다. 배당요구도 확인돼 통상의 배당 계산만 보면 현재 회차에서 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 34.35㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 공대영 (2020.09.17. 매매 · 거래가 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
과거 신한은행 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원은 2020.06.29. 해지로 이미 말소됐고, 2022년의 남동구 압류와 국 압류도 각각 해제돼 현재 말소기준을 형성하지 않습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.12. 주택도시보증공사 가압류입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주찬양 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.21 | 2022.09.28 | 297,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 승계 없음 인수 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주찬양은 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 등기된 임차권은 2024.10.30. 설정됐지만 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 2022.10.21.입니다.
② 시세 비교 — 2.32억은 최근 거래의 96.7%
다온캐슬은 2020.03.06. 사용승인된 15세대 규모이며, 본건 전용면적은 34.35㎡입니다. 확인된 면적 매칭 실거래 표본은 최근 12개월 1건으로, 2025.09. 전용 32.56㎡ 4층이 240,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 32.56㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 96.7%입니다. 특별매각조건으로 인수 실질액을 0원으로 보면 실질취득 역시 232,000,000원이므로, 비교 기준은 최저가와 동일합니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이어서 96.7%만으로 큰 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 주찬양 보증금 | 297,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 567,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 통상 계산상 임차보증금 미배당액은 69,048,000원입니다. 다만 본건은 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 이 조건이 이행되는 경우 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 통상 계산상 인수액 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 232,000,000원 | 69,048,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 185,600,000원 | 114,798,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 148,480,000원 | 151,398,720원 | 실질 0원* |
통상의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 본건은 특별매각조건이 있어 그 일반 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 각 회차에서 먼저 확인할 것은 낮아진 최저가가 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 여부입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일중학교 북동측 인근으로 다세대·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2020.03.06.입니다. 승강기·난방·피로티주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 4,151,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다. 본건 용도는 다세대이므로 적용 대상과 지정기간은 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 주찬양의 임차권등기 보증금은 297,000,000원입니다. 특별매각조건이 실질 인수 0원의 핵심이므로 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 면적 매칭 거래 240,000,000원의 96.7%입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 표본 한계. 확인된 최근 12개월 실거래가 1건이므로 해당 240,000,000원 한 건만을 절대적인 시세로 보기는 어렵습니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 실제 임차인 주찬양의 보증금이 297,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있기 때문입니다. 현재 최저가 232,000,000원으로 통상 배당을 계산하면 69,048,000원이 남아 매수인 인수형으로 보입니다.
하지만 본건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 그 조건이 이행되는 전제에서 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 회차 기준 232,000,000원으로 봅니다. 이 금액은 최근 거래 240,000,000원의 96.7%입니다.
결론은 권리 해소 조건은 긍정적이지만, 가격 메리트는 크다고 단정하기 어렵다입니다. 이 사건에서 입찰 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건의 유효성과 임차권등기 말소 조건입니다.
