서울남부지방법원 2025타경13819. 서울 강서구 방화동 마곡엠타운-102 제2층 제202호, 전용 28.98㎡의 단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 이소영이고, 2020년 매매 거래가액은 259,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 김홍주와 2023년 압류의 선후관계입니다. 김홍주의 전입은 2020.11.06, 확정일자는 2020.10.12로 말소기준권리인 2023.02.01 압류보다 앞서기 때문에, 일반적인 매각이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
실제 현재 최저매각가 224,800,000원을 기준으로 배당을 계산하면 집행비용 3,947,200원을 먼저 제외하고, 임차인 보증금 259,000,000원 중 220,852,800원만 배당되어 38,147,200원이 남습니다. 다만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 · 전용 28.98㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이소영 (2020.06.12 매매 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2019.10.16 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0원
말소기준권리는 2023.02.01 갑구 3번 압류입니다. 그보다 앞선 2020.11.06 전입과 2020.10.12 확정일자를 가진 김홍주는 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 2022.11.18에는 보증금 259,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별조건이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 반면 2025.12.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.06 | 2020.10.12 | 259,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
김홍주는 임대차계약일 2020.10.06, 확정일자 2020.10.12, 전입·점유개시 2020.11.06이며 배당요구도 했습니다. 보증금은 259,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 현재 최저가 기준 일반 계산에서는 220,852,800원을 배당받고 38,147,200원이 남지만, 이 잔액은 위 특별매각조건으로 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 224,800,000원
이 사건은 특별매각조건으로 인수액이 실질 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 224,800,000원입니다. 동일 면적 28.98㎡의 최신 실거래는 2026.06 290,000,000원, 최근 12개월 평균도 290,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 77.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.98㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 28.98㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.08 | 29.33㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2022.08 | 27.23㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.07 | 28.98㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.07 | 28.98㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.07 | 27.23㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2021.06 | 28.98㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 28.98㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
전체 8건 평균은 291,000,000원이지만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -0.4%로 소폭 하락 방향이므로 상승장을 전제로 한 가격 가점은 경계해야 합니다. 그래도 현재 실질취득액 224,800,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 290,000,000원보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,200원 |
| 1. 임차인 김홍주 보증금 | 259,000,000원 | 220,852,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 미배당 보증금은 38,147,200원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이 사건은 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 224,800,000원 | 38,147,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 179,840,000원 | 82,477,760원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 143,872,000원 | 117,942,208원 | 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건 역시 일반 계산만 보면 같은 구조지만, 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어 김홍주에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울방화초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 신방화역·공항시장역(지하철 9호선), 개화산역(지하철 5호선)이 소재합니다.
- 용도·구조. 단지형다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 6층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2019.10.16입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 대지이며 토지면적은 378.0㎡, 공시지가는 2,997,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 마곡M타운-102는 총 20세대로 동일 면적 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이며 최근 가격 추세는 -0.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 투자 판단은 ‘미배당 보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소’ 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 그대로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 현재 임차권등기는 보증금 259,000,000원의 김홍주 명의입니다. 특별조건에 따른 말소 이행 방식과 시점을 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 291,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 잡는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.4%이므로 현재 실거래 한 건만으로 상승 여력을 과도하게 잡지 않는 것이 좋습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 20세대로 거래량이 제한적이므로, 낙찰 후 매도 시 거래 기간과 개별 호수 상태 차이를 고려해야 합니다.
- 현황 확인. 감정요항상 임대관계는 확인되지 않았으나 등기상 김홍주의 임차권이 존재하므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
형식적인 권리 구조만 보면 이 물건은 경계해야 할 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 김홍주의 보증금은 259,000,000원이고, 현재 최저가 기준 일반 배당 계산상 38,147,200원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어 그 인수 위험이 실질 0원으로 해소됩니다.
그래서 시세 비교 역시 일반 인수형처럼 보증금 259,000,000원을 실질취득가로 고정해서 볼 사건이 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 224,800,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 290,000,000원의 77.5%입니다. 다만 최근 추세는 -0.4%이고 총 20세대의 소규모 다세대라 환금성은 아파트 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 최근 시세 대비 77.5%의 실질취득가입니다.
