215,200,000원
서울남부지방법원 2025타경13823. 화곡동 혜성오피스텔 제6층 제601호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소된다”가 아니라, 임차인의 대항력 발생시점과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 이헌수의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.06.22로, 말소기준권리인 2022.08.05 인천세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건을 제외한 일반적인 배당 구조만 보면 보증금 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 형태입니다.
실제 현재 회차 배당추정에서는 매각대금 215,200,000원에서 집행비용 3,812,800원을 먼저 빼고, 임차인 이헌수에게 211,387,200원이 배당됩니다. 보증금 299,000,000원과의 차액인 87,612,800원이 규칙상 인수액으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있으므로, 본 분석에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 82-6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제6층 제601호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 · 사용승인일 2021.02.18 |
| 소유자 | 박성현 · 2021.05.20 매매 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 215,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 특별매각조건
말소기준권리는 2022.08.05 갑구 3번 국 압류입니다. 이보다 앞선 2022.06.22에 임차인 이헌수가 전입하고 점유를 개시했으므로 대항력은 존재합니다. 확정일자는 2022.06.07이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 2024.07.01 등기된 주택임차권 자체는 말소기준권리 이후 등기지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이헌수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 2022.06.22 / 2022.06.07 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 가격 구조 — 감정가 80% 회차
감정가는 269,000,000원, 현재 최저매각가는 215,200,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액도 215,200,000원으로 봅니다. 다만 여기서 중요한 점은 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없다는 것입니다. 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 유찰됐는가”보다 특별매각조건이 확실히 적용되는지와 실제 거래가격 대비 응찰가가 적정한지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,812,800원 |
| 1. 임차인 이헌수 보증금 | 299,000,000원 | 211,387,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 87,612,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 실제 잔여는 당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 규칙상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 215,200,000원 | 87,612,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 172,160,000원 | 130,050,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 137,728,000원 | 164,000,192원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 특별매각조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 매수인의 총 부담이 단순히 낙찰가만큼 줄어드는 구조가 아닙니다. 하지만 이 사건은 해당 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 혜성오피스텔 제6층 제601호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남동측 인근이며 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층 지상12층 건물이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
- 설비. 난방, 급수·배수, 위생, 승강기, 기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지를 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,856,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 해당 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 이헌수의 전입·점유개시 2022.06.22는 말소기준권리 2022.08.05보다 빠릅니다. 특별매각조건을 빼고 보면 선순위 대항력 임차인 사건입니다.
- 배당요구·확정일자. 확정일자 2022.06.07, 배당요구 2024.07.01로 우선변제권 행사 구조를 확인해야 합니다.
- 최저가와 시세를 혼동하지 말 것. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.18 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준권리가 국 압류인 사건이며 실제 배당은 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기와 임차관계만 놓고 보면 주의가 필요한 사건입니다. 보증금 299,000,000원의 임차인 이헌수가 2022.06.22 전입·점유해 2022.08.05 말소기준 압류보다 앞서고, 현재 회차 일반 배당계산에서는 87,612,800원의 미배당액이 발생합니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 “최저가 215,200,000원”만 보고 접근해서는 안 되는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 결론을 바꾸는 문구가 명확히 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 215,200,000원입니다. 따라서 승부처는 “선순위 임차보증금을 떠안느냐”가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행 여부와 실제 시장가격 대비 응찰가의 적정성입니다. 권리 결론은 조건부로 정리되지만, 가격은 감정가 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
