⚖️ 말소기준 1986.11.08 📉 6회 유찰 👥 조사 임차·점유 12명 ⚠️ 이선자 대항력 가능·미상
창원지방법원 2024타경29859. 고성군 고성읍 성내리·동외리·수남리에 걸친 근린시설 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설, 공중목욕탕·보일러실, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 감정가 1,300,293,260원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 152,979,000원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가 대비 크게 할인됐다”는 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 말소기준권리가 1986년으로 오래됐고, 해당 선순위 근저당권의 채권액이 확인되지 않으며, 여러 임차·점유관계와 제시외 건물, 토지의 공부상 정리 문제까지 함께 살펴야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경29859 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 성내리 224-3 |
| 등기 부동산 | 성내리 231, 233-1, 224-3, 229-8 · 동외리 318-2 · 수남리 56-1 · 성내로144번길 9-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 등 · 공중목욕탕·보일러실 등 · 주택 및 근린생활시설 등 |
| 소유자 | 강정태 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,293,260원 / 152,979,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 745,252,467원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1986년, 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 1986.11.08. 주식회사조흥상호신용금고 근저당권입니다. 이후의 1989년 근저당, 2007년·2015년·2018년 근저당, 2020년 고성군 압류, 2024년 주식회사조흥저축은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리 및 같은 날 설정된 선순위 근저당권들의 채권액이 확인되지 않아 실제 배당순위별 소진액을 확정하기 어렵습니다.
② 임차·점유관계 — 11명은 후순위, 이선자만 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선자 | 전부 | 미상 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 강정문 | 201호 | 1999.01.08 | 50,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 |
| 서은혜 | 301호 | 2022.01.18 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 여정희 | 305호 | 2016.06.17 | 50,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 |
| 김정혜 | 302호 | 2016.04.08 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 2024.12.06 |
| 강장순 | 2층 | 2008.03.04 | 40,000,000원 | - | 없음 | 확인 필요 |
| 강정기 | 미상 | 1994.04.28 | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 |
| 서칠복 | 미상 | 1992.08.01 | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 |
| 이점숙 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 |
| 장성희 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | - | 없음 | 2024.11.22 |
| 이윤매 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 |
| SHEN GUIHUA | 미상 | 2022.06.28 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인 필요 |
말소기준일이 1986.11.08.이므로 전입일이 확인된 임차·점유자는 모두 그 이후입니다. 따라서 강정문·서은혜·여정희·김정혜·강장순·강정기·서칠복·이점숙·장성희·이윤매·SHEN GUIHUA는 주어진 조사결과상 대항력이 없습니다. 반면 이선자는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 이선자에 대해서는 매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 선순위 여부와 보증금을 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘감정가 대비 할인’만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,300,293,260원, 현재 최저매각가는 152,979,000원으로 6회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오의 최저가는 107,085,300원, 8회 유찰 시 74,959,710원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설·토지의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,706원 |
| 을구 1~7 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 을구 9 근저당권 · 주식회사조흥상호신용금고 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 14 근저당권 · 주식회사조흥상호저축은행 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 15 근저당권 · 주식회사조흥저축은행 | 65,000,000원 | 60,037,294원 |
| 을구 16 근저당권 · 주식회사조흥저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
확인 가능한 채권액 합계 255,000,000원 중 150,037,294원이 배당되고, 미배당액은 104,962,706원입니다. 매수인 인수는 배당 시나리오상 0원입니다. 다만 1986.11.08. 선순위 근저당권들의 채권액이 미상이고, 이선자의 대항력도 미상이라 실제 권리부담은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 물적구조·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성군청 동측 인근이며 단독주택·근린생활시설·시장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 기호 8은 근린생활시설, 기호 9 지하1층·1층은 공중목욕탕·보일러실 등, 2층은 주택 및 근린생활시설, 부속건물 1·2층은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함되고, 일부에는 문화유산보호구역도 적용됩니다.
- 토지 현황. 주상용·평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 651,600원/㎡로 조사됐습니다.
- 건물 현황. 기호 7은 현황 소재불명으로 감정평가에서 제외됐고, 기호 8은 블록조 판넬지붕 단층, 기호 9는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다.
⑥ 매각범위 — 제시외 건물과 토지관계가 핵심
- 일괄매각. 매각대상은 일괄매각 방식입니다.
- 포함 제시외 건물. 감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉫, ㉬은 매각에 포함됩니다.
- 제외 제시외 건물. 감정서상 ㉭, ⓐ, ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ는 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격도 이 제외 건물의 존재로 제한받는 금액입니다.
- 토지 정리. 수남리 56-1에서 인접토지 및 목록 6 토지가 분할된 것으로 보이나 공부상 정리가 미흡한 것으로 추정됩니다.
- 일단지 평가. 목록 1~6 토지는 6필지 일단의 토지로 용도상 불가분 관계로 판단돼 평가됐습니다.
- 대지지분. 목록 1~6은 집합건물 전유부분 가)호 대상토지이나 가)호에 대한 지분이 배분돼 있지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 8 건물은 공부상 스레트지붕 주택이지만 현황은 판넬지붕 근린생활시설로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이선자 선순위 여부. 전입일과 보증금이 미상입니다. 전입세대·사업자등록·매각물건명세서 원본으로 대항력과 보증금부터 확정해야 합니다.
- 1986년 선순위 근저당. 을구 1~7의 실제 피담보채권 존재 여부와 잔액을 확인해야 배당구조를 제대로 판단할 수 있습니다.
- 강정기 점유관계. 임차 조사와 등기상 관계인으로 동시에 등장하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 포함되는 건물과 제외되는 건물의 위치·사용관계·철거 또는 사용제약을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지·대지지분. 분할 후 공부 정리 상태와 집합건물 전유부분의 토지지분 미배분 상태를 원본 도면·대장과 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 6회 유찰이라는 이유만으로 152,979,000원을 시장가보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “감정가의 12%”보다 확인해야 할 것이 많다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,300,293,260원이 6회 유찰돼 현재 최저가가 152,979,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격만 보면 이 물건의 핵심을 놓치기 쉽습니다. 실거래 시세가 없고, 말소기준이 1986년까지 거슬러 올라가며 선순위 근저당의 채권액도 미상입니다. 점유자 12명 중 11명은 확인된 전입일상 후순위지만, 이선자는 전입일·보증금 미상입니다. 제시외 건물의 포함·제외, 토지분할의 공부상 미정리, 집합건물 대상토지의 지분 미배분 문제도 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체가 투자 근거가 되는 유형이 아니라, 권리·점유·토지·건물을 모두 원본 대조한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
