창원지방법원 2024타경29859. 경상남도 고성군 고성읍 성내리 224-3 일대의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가가 13억 원을 넘지만 현재 최저매각가격은 약 1억 708만 원입니다. 숫자만 보면 매우 큰 가격 차이입니다. 그러나 이 물건의 가격 하락을 그대로 투자 수익 가능성으로 해석하기는 어렵습니다. 감정평가 대상의 복잡한 구성과 실제 낙찰자가 취득할 권리·건물 범위가 중요하기 때문입니다.
등기상 말소기준권리는 1986.11.08. 접수된 주식회사조흥상호신용금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다. 하지만 이를 곧바로 모든 위험이 사라진다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 점유자의 대항력 판단이 불확실하고, 물리적인 건물·토지의 매각범위에도 별도 확인사항이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경29859 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 성내리 224-3 도로명주소: 성내로144번길 9-4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 집합건물 및 부속 건물·토지의 복합 일괄매각 |
| 토지 관련 지번 | 성내리 231, 233-1, 224-3, 229-8 · 동외리 318-2 · 수남리 56-1 |
| 주요 이용상태 | 근린생활시설, 공중목욕탕, 보일러실, 주택 및 부속 근린생활시설 |
| 소유자 | 강정태 (단독소유) |
| 감정가 | 1,300,293,260원 |
| 최저매각가격 | 107,085,000원 (7회 유찰 · 감정가 대비 8.24%) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사조흥저축은행 |
| 청구금액 | 745,252,467원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 역사문화환경보존지역 등 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 포함 및 일부 제외 · 토지 분할·지분 정리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1986년 근저당권
말소기준권리는 1986.11.08. 을구 1번 근저당권입니다. 동일 일자에 설정된 을구 2~7번 근저당권도 매각소멸 대상으로 분류되며, 그 뒤의 을구 9·14·15·16번 근저당권 및 고성군의 압류, 임의경매개시결정 역시 소멸 예정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 12명
현황조사 및 매각물건명세서상 실제 임차인·점유자 12명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 등기상 말소기준일이 1986.11.08.이므로, 전입일이 확인되는 나머지 11명은 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 이선자는 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선자 전부 |
미상 | 보증금 미상 월 100,000원 |
가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 강정문 201호 |
1999.01.08 | 50,000,000원 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 서은혜 301호 |
2022.01.18 | 10,000,000원 월 200,000원 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 여정희 305호 |
2016.06.17 | 50,000,000원 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 김정혜 302호 |
2016.04.08 | 10,000,000원 월 300,000원 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.12.06 |
| 강장순 2층 |
2008.03.04 | 40,000,000원 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 강정기 점유부분 미상 |
1994.04.28 | 보증금 미상 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 관계인 여부 확인 |
| 서칠복 점유부분 미상 |
1992.08.01 | 보증금 미상 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 이점숙 점유부분 미상 |
2021.06.15 | 보증금 미상 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 장성희 점유부분 미상 |
2022.12.15 | 보증금 미상 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.11.22 |
| 이윤매 점유부분 미상 |
2021.11.29 | 보증금 미상 월세 미상 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| SHEN GUIHUA 점유부분 미상 |
2022.06.28 | 10,000,000원 월 300,000원 |
없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
전입일이 확인된 점유자의 대항력 표시는 확인된 말소기준일 및 조사상 판정을 따른 것입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으며, 근린시설의 상가임대차 여부와 실제 사업자등록·점유 개시일은 별도 확인해야 합니다. 미상은 권리 없음이나 보증금 0원을 뜻하지 않습니다.
김정혜는 2024.12.06., 장성희는 2024.11.22. 배당요구한 사실이 확인됩니다. 나머지 임차인에 대해서는 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 사실 자체가 대항력 또는 우선변제권의 성립을 보장하는 것은 아닙니다.
③ 매각범위 — 제시외 건물과 토지 문제가 핵심
이 물건은 일괄매각이지만 현장에 있는 모든 건축물을 빠짐없이 취득하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서상 제시외 건물 가운데 일부는 매각에 포함되고, 다른 일부는 제외됩니다. 또한 여러 필지에 걸친 토지의 분할·지분관계가 정리되지 않은 부분이 있습니다.
반면 ㉭, ⓐ, ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ는 매각에서 제외됩니다.
매각 제외 건물의 존재로 최저매각가격도 제한받는 조건입니다. 제외 건물의 정확한 위치, 구조, 소유권, 토지 사용관계와 철거·명도 가능성을 확인하지 않고 전체 건축물을 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
또한 목록 1~6번 토지는 집합건물 전유부분 가)호의 대상토지이지만, 가)호에 대한 지분 배분이 되어 있지 않습니다. 이는 토지 권리관계, 향후 처분 및 금융조달 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
실제 이용상태에 맞는 용도변경 가능성, 대장 정리 여부와 건축물 관련 행정절차를 확인해야 합니다. 위반건축물로 확정되었다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 현재 이용상태 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 기호 8번 | 근린생활시설 등 | 주택 등재와 현황 차이 |
| 기호 9번 지하 1층·1층 | 공중목욕탕·보일러실 등 | 설비 및 사용 가능 상태 |
| 기호 9번 2층 | 주택·근린생활시설 등 | 주거·상업 점유관계 |
| 기호 9번 부속건물 | 1·2층 근린생활시설 등 | 부속 건물의 권리·매각범위 |
| 기호 7번 | 현황 소재불명 | 감정평가 제외 |
따라서 감정가와 최저가 사이의 큰 차이를 단순한 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 실제로 취득하는 건물과 토지의 권리·면적·용도 및 사용 가능성이 확인되어야 적정 입찰가격을 산정할 수 있습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 107,085,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰되는 상황을 가정한 제한적 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 2,299,190원으로 추정되며, 채권최고액이 확인되는 일부 근저당권에 대한 배당만 계산에 반영되었습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,299,190원 |
| 1. 을구 1~7번 근저당권 | 실제 채권액 미확인 | 산정 제외 |
| 2. 을구 9번 · 조흥상호신용금고 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 14번 · 조흥상호저축은행 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 을구 15번 · 조흥저축은행 | 65,000,000원 | 14,785,810원 |
| 5. 을구 16번 · 조흥저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
따라서 을구 9번 및 14번의 전액 배당, 을구 15번의 14,785,810원 배당은 조건부 산술 결과일 뿐 실제 배당순위나 배당액이 확정된 것이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 감정가 8.24% |
107,085,000원 | 150,214,190원 | 배당 모형상 0원 실제 미확정 |
| 8회 유찰 가정 감정가 5.76% |
74,959,500원 | 181,789,771원 | 배당 모형상 0원 실제 미확정 |
| 9회 유찰 가정 감정가 4.04% |
52,471,650원 | 203,872,840원 | 배당 모형상 0원 실제 미확정 |
이후 회차의 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 진행 또는 해당 가격의 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 계산에 반영된 채권최고액 합계 255,000,000원을 기준으로 산정되어, 실제 전체 채권액과 다를 수 있습니다.
⑤ 가격·입지·환금성 — 감정가 8%가 곧 저가매수는 아니다
최저매각가격 107,085,000원은 감정가 1,300,293,260원의 8.24%입니다. 그러나 이 비율은 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 현재와 유사한 근린시설·토지의 확인된 실거래 비교가격이 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
- 입지. 경상남도 고성군 고성읍 성내리·동외리·수남리, 고성군청 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·시장 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 활용. 공중목욕탕·보일러실·주택·근린생활시설이 혼재합니다. 단일 용도의 일반 상가와 달리 실제 설비 상태와 용도별 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 문화유산보호구역에도 해당합니다.
- 형상·접도. 토지 관련 조사에는 평지·부정형·세로한면(가) 조건이 확인됩니다. 복수 필지 전체의 현황과 진입 관계는 별도 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설·주택·목욕탕이 혼재하는 복합물건으로, 일괄 취득 후 통매각하거나 용도를 재구성하는 과정에서 거래 상대방이 제한될 가능성이 있습니다.
- 지분·공부 정리. 토지 분할관계와 집합건물 대상토지의 지분 미배분 문제가 향후 활용·처분·담보가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 이선자의 대항력과 보증금. 실제 점유 개시일, 주민등록 또는 사업자등록, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 실질취득가격을 확정하기 어렵습니다.
- 임차인 12명 현장 대조. 전입신고 내역과 실제 점유 공간, 영업 여부, 계약 당사자, 배당요구 상태를 확인해야 합니다. 일부 점유자는 점유부분이나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 강정기의 권리관계. 등기상 채무자·권리관계와 점유자 강정기의 동일인 여부, 임대차 실체 및 실제 점유 권원을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 매각 포함·제외 도면. 감정서의 각 기호를 현장 건물과 대응시켜 낙찰 후 취득할 부분과 취득하지 못할 부분을 구분해야 합니다.
- 토지 분할·지분 확인. 수남리 56-1과 관련 토지의 분할 이력, 지적도, 건축물대장, 토지·건물 등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 장기간의 공동담보 관계. 1986년 근저당권과 이후 공동담보목록, 1993년 근저당권의 변경·이전·말소 상태, 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 용도·구조 불일치. 목록 8번 건물의 주택 등재와 현황 근린생활시설 이용 차이에 대해 사용승인·용도변경·건축물대장 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 목욕탕 및 건물 설비. 급배수·위생·난방·보일러 설비의 작동상태와 실제 재사용 가능성을 확인해야 합니다. 설비 보수비는 별도 견적이 필요합니다.
- 매수자금과 명도비용. 낙찰대금 외 취득 관련 비용, 점유자별 명도·이전 비용, 건축물 보수 및 공부 정리 비용을 별도 산정해야 합니다.
- 최신 매각물건명세서와 경매 진행상태. 2026.10.26. 매각기일 전 매각 조건 변경, 집행정지·취하·기일변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 8%”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 취득하느냐
이 물건의 외형적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,300,293,260원, 최저매각가 107,085,000원, 그리고 7회 유찰. 하지만 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하거나 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
등기상 후순위 근저당권의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 임차인·점유자는 12명이고 이선자의 대항력과 보증금이 확인되지 않았습니다. 건물 일부는 매각에서 제외되며, 토지의 분할·지분 관계 역시 명확한 검토가 필요합니다. 이러한 문제는 낙찰 후의 사용·명도·처분 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 가격보다 권리·현황의 확정이 먼저입니다. 107,085,000원이라는 최저가가 매력적으로 보이더라도 매수인 인수액과 실제 취득 범위가 미확정인 상태에서는 실질취득비용을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다. 대항력 확인, 매각 제외 건물의 권리관계, 토지·건물 공부 정리 가능성, 그리고 현장 이용가치까지 검증한 후 응찰 여부를 판단해야 하는 고위험·저환금성 주의 물건입니다.
