서울남부지방법원 2025타경13860. 서울 강서구 화곡동 나인스퀘어 제6층 제601호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 339,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 271,200,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 근저당이 아니라 양소영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.10.26, 확정일자는 2022.11.01, 주민등록일자는 2022.11.25, 점유개시일자는 2022.11.26이며, 임차보증금은 345,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 양소영의 주택임차권은 2024.02.21 등기돼 말소기준보다 앞서므로 원칙적인 권리순위만 보면 매수인 인수 대상입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 매각대금 271,200,000원 중 집행비용 4,596,800원을 제외한 266,603,200원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 78,396,800원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2018.08.30 |
| 소유자 | 홍은기 · 2022.10.24 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 271,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 이번 매각은 예외
소유권보존 후 2021.10.18 신영부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2022.11.25 신탁등기가 말소되고, 같은 날 홍은기에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 홍은기 소유권에는 거래가액 350,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 등재됐으며, 이후 2024.02.21 양소영의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
이 사건의 말소기준은 2025.12.12 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 양소영의 임차권은 단순 순위 판단만 하면 소멸하지 않고 매수인에게 이어지는 권리입니다. 그러나 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 결합한 특별매각조건이 존재하므로, 이 임차권에 관한 일반적인 인수 계산을 그대로 매수인 부담으로 연결하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양소영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 345,000,000원 | 2022.11.25 | 2022.11.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
양소영은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 잡힌 별도 임차인이 아닙니다. 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 배당요구도 2024.02.21 이뤄졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,596,800원 |
| 1. 임차인 양소영 보증금 | 345,000,000원 | 266,603,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 양소영 보증금 중 78,396,800원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 최저가는 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 271,200,000원 | 78,396,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 216,960,000원 | 131,877,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 173,568,000원 | 174,661,952원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건이 양소영 임차권에 적용돼, 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 판단입니다. 이 특별조건은 해당 임차권에 관한 판단이며, 다른 권리까지 일괄적으로 포기되는 의미로 확대해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·호텔·모텔·근린생활시설과 화곡로변 상업·업무시설이 형성된 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남서측 근거리에 지하철 5호선 화곡역, 북서측 인근 화곡로에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있으며 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지기·경보기, CCTV, 기계식 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4M의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 가로장방이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 2018.08.30 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 결론을 뒤집는 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구를 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 양소영 임차권은 원래 말소기준보다 앞선 권리입니다. 특별조건에 따른 말소가 실제 매각절차에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 별도. 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 주변 주거용 오피스텔 거래가격과 직접 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가에서는 임대 중인 것으로 탐문됐고 주택임차권이 설정돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조해 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 특별매각조건을 읽어야 한다
이 사건을 등기 순위만 보면 부담스럽습니다. 보증금 345,000,000원의 양소영 임차권이 2024.02.21 설정돼 2025.12.12 말소기준권리보다 앞서고, 현재 최저가 271,200,000원에서는 일반 배당계산상 78,396,800원이 남기 때문입니다. 보통이라면 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 권리 위험은 이 조건으로 상당 부분 정리되지만, 최저가 271,200,000원이 시장에서 싼지 여부는 별개의 문제입니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과 가능, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 이 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
