서울남부지방법원 2025타경13885. 구로구 오류동 ‘민영’ 제102동 2층 203호, 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 현재 감정가는 269,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 215,200,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가가 감정가의 80%라는 사실이 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 특별매각조건으로 해소됐는지입니다.

임차인 황인수의 주민등록·점유개시는 2021.07.23, 임차권등기는 2023.08.09입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.01.27 포천세무서장 압류입니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 갖는 구조입니다. 보증금은 275,000,000원으로 현재 최저가 215,200,000원보다 큽니다. 이런 유형은 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 유형입니다. 하지만 이번 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심

등기상 최초 근저당은 2021.05.26 서울서부신용협동조합의 채권최고액 4,776,000,000원 공동담보 근저당이지만, 2021.07.23 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2023.01.27 포천세무서장 압류입니다. 이후 2024.04.26 의정부세무서장 압류와 2025.12.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 황인수의 전입·점유는 2021.07.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에는 임대차계약일자 2021.07.08·2021.07.28, 확정일자 2021.07.13, 보증금 275,000,000원, 건물 전부 임차가 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

* 통상 권리관계만 적용하면 대항력 있는 보증금 275,000,000원의 미배당 부분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 이번 사건은 특별매각조건으로 그 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.

② 가격 비교 — 77.4%지만 ‘현재 시세 22% 할인’으로 단정 금지

면적이 일치하는 ‘민영’ 29.6~29.97㎡대 실거래는 총 7건입니다. 거래가는 275,000,000원~280,000,000원, 평균은 277,857,142원입니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 후 실질취득액인 215,200,000원은 이 평균의 77.4%입니다.

수치만 보면 최저가 215,200,000원은 제공된 실거래 평균보다 62,657,142원 낮습니다. 그러나 여기서 중요한 제한이 있습니다. 제공된 모든 비교 거래가 2021.07~08에 집중돼 있고, 가장 최신 거래도 2021.08의 275,000,000원입니다. 따라서 77.4%라는 비율은 제공된 과거 실거래 표본과의 비교로는 유효하지만, 이를 2026년 현재 시장가격 대비 할인율로 그대로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 215,200,000원 가정)

배당계산상 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 275,000,000원 중 211,387,200원이 배당되고 63,612,800원이 미배당됩니다. 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 유지되면 실질 인수는 0원

특별매각조건이 없었다면 보증금 275,000,000원이 매각가보다 큰 대항력 인수형이므로, 매각가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 그러나 이번 매각조건이 그대로 적용되면 각 회차에서 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하므로 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 오류동역(지하철 1호선) 북서측 인근. 주위는 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오류동역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2021.05.13. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 대지 · 완경사 · 부정형 · 토지면적 548.0㎡ · 공시지가 3,073,000원/㎡.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
• 규모. ‘민영’은 27세대이며 제공 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재됐는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 황인수 임차권등기가 매각 후 실제 말소되는 조건과 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.12 등기된 민간임대주택 관련 사항의 말소·승계 여부를 원본과 관계기관 자료로 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 비교 실거래가 2021.07~08에 집중돼 있으므로 215,200,000원을 현재 시세 대비 할인으로 단정하지 마세요.
• 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 인도 상태를 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 자료를 입찰 직전 원본으로 다시 대조하세요.

맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 놓치는 사건

이 물건은 표면적으로는 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 215,200,000원보다 임차보증금이 더 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정되므로 “1회 유찰돼 싸다”는 판단은 틀립니다.

하지만 이번 사건은 다릅니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 215,200,000원입니다. 제공 실거래 평균 277,857,142원 대비 77.4%라는 숫자도 눈에 띄지만, 비교 거래가 모두 2021.07~08이라는 점 때문에 가격 판단은 별도로 보수적으로 해야 합니다. 권리 핵심은 특별매각조건 확인, 가격 핵심은 2026년 현재 시세 재검증. 두 가지를 모두 통과시켜야 하는 물건입니다.