서울남부지방법원 2025타경13889. 구로동 도무스캠프 8층 802호, 전용면적은 28.82㎡이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 임차권입니다. 임차인 이광요는 2021.07.05 전입, 2021.07.06 확정일자를 갖췄고 보증금은 297,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.01.30 토스뱅크 가압류이므로 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 이번 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이광요 임차인에게만 적용되는 이 확약을 전제로 하면 매수인이 실제로 인수할 금액은 0원입니다. 특별조건이 없다는 가정의 단순 배당계산에서는 93,500,800원이 미배당으로 남지만, 이번 매각에서는 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제8층 제802호 · 도로명주소 서울특별시 구로구 디지털로35길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.82㎡ · 지하1층/지상9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 정연선 · 2021.08.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.30 갑구 3번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 · 17,008,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별조건이 핵심
등기부상 2021.03.19 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건은 2021.07.06 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 권리 순위를 가르는 기준은 2024.01.30 토스뱅크 가압류입니다. 이보다 앞선 이광요의 전입일 2021.07.05와 확정일자 2021.07.06, 그리고 2023.08.11 임차권등기로 인해 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 가압류 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 이번 매각은 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광요 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.05 확정 2021.07.06 | 297,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
이 확약은 이광요 임차인에 한해 적용되는 조건입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이광요 1명이며, 다른 임차인이 확인될 경우 그 사람의 권리는 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 207,200,000원을 ‘싸다’고 단정하면 안 되는 이유
도무스캠프에서 확인되는 실거래는 2022.01 한 건, 288,000,000원입니다. 그러나 이 거래의 전용면적은 22.39㎡이고 이번 경매 대상은 28.82㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 단 1건이라 가격 비교 신뢰도는 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
수치만 놓고 보면 최저가 207,200,000원은 288,000,000원의 71.9%입니다. 하지만 거래 시점이 2022.01이고 면적도 달라, 이 비율만으로 “시세보다 28% 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 특히 이번 사건의 실질취득액은 특별조건 덕분에 최저가와 같은 207,200,000원이지만, 이를 평가할 만한 최신·동일면적 거래 표본이 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,700,800원 |
| 1. 임차인 이광요 보증금(우선변제) | 297,000,000원 | 203,499,200원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 17,008,657원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 이광요 보증금 부족분은 93,500,800원입니다. 특별매각조건이 없다면 대항력에 따라 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이번 매각은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 207,200,000원 | 93,500,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 165,760,000원 | 134,360,640원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 132,608,000원 | 167,048,512원 | 실질 0원 |
특별매각조건이 없다고 가정하면 대항력 인수형 특성상 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 총 부담은 207,200,000원 + 93,500,800원이고, 다음 회차에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다. 하지만 이번 사건은 그 반환청구권을 포기하는 특별조건이 있으므로 실제 판단에서는 이 인수액을 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층, 사용승인일은 2021.03.04입니다.
- 입지. 영서초등학교 남동측 인근. 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 도시형생활주택과 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중이며, 남서측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,022,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 확인되는 실거래도 1건이어서 거래 데이터가 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리 결론은 “미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소” 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건을 그대로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이광요 임차권등기가 실제 말소되는 조건과 시점, 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 288,000,000원 거래는 2022.01·22.39㎡로 대상 28.82㎡와 다릅니다. 단순 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 건축물대장·현황도·외부관찰 등을 기초로 작성돼 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 12세대이고 실거래 표본이 적으므로 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 관리비·세금·점유 현황. 체납관리비, 당해세, 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 특별매각조건
등기만 보면 이 사건은 보증금 297,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 207,200,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 위험 물건처럼 보입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 93,500,800원이 남고, 일반적인 구조라면 매수인이 그 잔액을 인수할 수 있습니다.
그러나 이번 사건은 매각조건이 다릅니다. 채권자가 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 확인된 이광요 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소됩니다. 반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 비교 가능한 거래는 2022.01의 288,000,000원 한 건뿐이고 면적도 다릅니다. 감정가 259,000,000원에서 한 번 유찰돼 207,200,000원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 비교자료 부족으로 신중. 이 사건의 핵심 결론입니다.
