서울남부지방법원 2025타경13895. 양천구 신월동 아레테시티 102동 402호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 208,000,000원으로 감정가 260,000,000원의 80% 수준까지 한 차례 내려왔습니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 291,000,000원 임차보증금입니다. 임차인 김현진의 전입일은 2022.03.18, 확정일자는 2022.03.04, 임차권등기는 2024.03.25이며, 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2024.06.20보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 이번 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 배당표상 계산되는 미배당액과 별개로 매수인이 실제 떠안을 보증금 잔액을 0원*으로 반영합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계·대위 임차인으로 중복 집계된 사람이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 특별조건이 결론을 바꾼다

등기상 최초 근저당은 2016.10.11 우리은행 채권최고액 6,840,000,000원이었지만 2017.08.17 이미 말소됐습니다. 이후 2024.06.20 국민건강보험공단 압류가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 김현진의 전입 2022.03.18과 확정일자 2022.03.04, 임차권등기 2024.03.25는 모두 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.

② 시세 비교 — 특별조건 반영 시 현재가는 최근 시세 아래

아레테시티 전용 49.8㎡대 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 261,857,142원이지만 2022.04의 296,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 250,000,000원, 최신 거래 240,000,000원, 최근·과거 추세 -7.7%에 둡니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 208,000,000원*이고, 이는 최근 12개월 평균 250,000,000원의 83.2%입니다. 최신 실거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 특별조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 현재 회차에 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 거래 흐름이 -7.7%로 하락하고 있어, 전체 평균 261,857,142원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액은 86,712,000원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양천중학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 일반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호이고, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
• 토지. 부정형 평지의 건물 부지이며 남측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등이며 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있어 적용 대상 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 2,411,000원/㎡입니다.
• 환금성. 아레테시티는 60세대이고 전용 49.8㎡대 거래는 확인되지만, 최근 거래 추세가 -7.7%여서 하락 흐름을 감안한 보수적 가격 설정이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각기일에도 동일하게 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 임차권 말소 이행 확인. 김현진 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리이므로 특별조건이 핵심입니다. 말소 절차와 조건의 효력을 반드시 확인하세요.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 261,857,142원보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근·과거 거래 추세가 -7.7%입니다. 현재가가 최근 평균의 83.2%라고 해도 하락폭을 무시한 공격적 응찰은 피하는 편이 안전합니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 세금 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “2.91억 임차권보다 특별매각조건이 핵심”

표면만 보면 이 물건은 보증금 291,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 내려가지 않는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당 계산만 보더라도 86,712,000원의 미배당액이 남습니다. 그러나 이번 사건은 바로 그 잔액에 대해 채권자가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.

특별조건을 매각조건대로 반영하면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 208,000,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균 250,000,000원의 83.2%로 가격 메리트가 있습니다. 다만 최신 거래 240,000,000원과 최근 추세 -7.7%가 보여주듯 시장은 하락 흐름입니다. 권리 핵심은 특별조건 확인, 가격 핵심은 최근 하락 추세 반영. 이 두 가지를 동시에 충족해야 하는 물건입니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.