서울남부지방법원 2025타경13901. 오류동 ‘민영’ 101동 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 18.91㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김택현이고 2021.07.02 매매, 2021.07.28 소유권이전 당시 거래가액은 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰된 160,800,000원입니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2023.01.27 포천세무서 관련 압류가 현재 말소기준권리이고 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 둘째, 임차인 이다빈은 전입 2021.07.23, 점유개시 2021.07.20, 확정일자 2021.06.25로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 통상이라면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있지만, 이번 매각에는 이를 끊는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13901 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로13길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 전용 / 층 | 18.91㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 김택현 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.01.27 압류
2021.05.26 강서신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,284,000,000원으로 설정됐지만 2021.07.23 일부포기로 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2023.01.27 국 압류입니다. 2024.04.26 국 압류, 2025.12.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.01.16 압류는 모두 그 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김락주 | 미상 | 2025.09.22 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다빈 | 건물 전부 | 2021.07.23 | 2021.06.25 | 225,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
이다빈은 임대차계약일 2021.06.25, 점유개시 2021.07.20, 주민등록 2021.07.23, 확정일자 2021.06.25이고 2023.09.08 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 말소기준 2023.01.27보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이라, 특별조건이 없다면 보증금 미배당분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
반면 김락주의 전입일은 2025.09.22로 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·명도 조건 자체는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
* 특별매각조건은 이다빈 보증금의 매수인 상대 잔액 반환청구와 임차권등기 말소에 관한 조건입니다. 다른 점유자나 별도 권리는 각각 따로 판단해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 특약 없으면 인수액이 커지지만, 특약 적용 시 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 160,800,000원 | 67,251,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 98,960,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 102,912,000원 | 124,328,768원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 전형적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이 사건 역시 원래 계산은 그렇게 움직입니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건이 그 잔액 반환청구를 매수인에게 행사하지 않는 것을 매각조건으로 두기 때문에, 특약이 그대로 이행된다는 전제에서 실질취득 기준은 낙찰가 자체가 됩니다.
④ 시세 비교 — 73.1%지만 거래 시점은 2021년
동일 면적 18.91㎡로 맞는 실거래 표본은 2건입니다. 모두 2021년 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 18.91㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 18.91㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 평균 | 18.91㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
최저매각가 160,800,000원은 이 실거래 평균 220,000,000원의 73.1%입니다. 최신 거래로 표시된 2021.07 거래가는 225,000,000원이고 최저 거래는 215,000,000원입니다. 숫자만 보면 차이가 크지만, 거래 자체가 2021.06~07에 집중돼 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 보여주는 자료로 쓰기에는 시점 차이가 큽니다. 따라서 73.1%만으로 가격 가점을 크게 주거나 “현재 시세보다 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,051,200원 |
| 1. 임차인 이다빈 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 이다빈 보증금 미배당액은 67,251,200원입니다. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 0순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 미배당 보증금의 매수인 상대 반환청구권은 포기되고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류지구대 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 지하철1호선 오류동역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며 급·배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 규모. 민영은 27세대, 사용승인일은 2021.05.13이며 대상 면적은 18.91㎡입니다.
- 공시지가. 3,073,000원/㎡, 토지면적 548.0㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매수인 상대 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 이다빈 임차권 말소 절차. 배당 뒤 임차권등기 말소가 특별조건대로 처리되는지 관련 서류를 확인하세요.
- 김락주 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 현재성 확인. 실거래 표본이 2021년 2건뿐이라 160,800,000원이 현재 시세 대비 어느 수준인지는 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.12 기재된 민간임대주택등기의 최신 상태와 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 특별조건이 승부를 바꾼다”
이 사건의 겉모습만 보면 위험합니다. 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저매각가 160,800,000원에서는 룰상 미배당 인수액이 67,251,200원입니다. 그러나 이번 매각은 바로 그 잔액에 대해 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 회차 기준 160,800,000원입니다.
다만 가격 쪽은 별개입니다. 최저가는 실거래 평균 220,000,000원의 73.1%이지만, 비교 거래가 2021.06과 2021.07 두 건뿐입니다. 현재 시장가격을 보여주는 최신 자료라고 보기 어렵기 때문에 “권리는 특별조건으로 정리되지만, 가격은 최신 시세 확인 전까지 보수적으로” 보는 편이 맞습니다. 여기에 보증금 미상 점유자 김락주, 세금 압류, 민간임대주택등기까지 원문 확인이 남아 있어 조건부 안전형으로 평가합니다.
