268,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13915. 강서구 화곡동 나인스퀘어 제2층 제201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 홍은기는 2022.08.23 매매를 원인으로 2022.09.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 326,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차권과 점유관계입니다.
최관순은 2022.09.21 주민등록 및 확정일자를 갖추고 2022.09.22 점유를 시작했으며, 보증금 321,000,000원에 대해 2024.02.13 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 268,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,552,000원을 제외한 263,448,000원이 최관순에게 배당되고, 57,552,000원이 부족합니다. 통상 계산만 보면 매수인 인수 위험이 생기는 구조지만, 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상9층 · 사용승인 2021.08.30 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 홍은기 (2022.09.22 소유권이전 · 거래가액 326,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 268,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 321,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 기타 등기 | 2022.10.14 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.12.16 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 먼저 주민등록·점유·확정일자를 갖춘 최관순의 임차권은 단순한 후순위 소멸권리로 볼 수 없습니다. 등기부에도 2024.02.13 보증금 321,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최관순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.21 | 2022.09.21 | 321,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 신고 아님 · 룰상 57,552,000원 → 특별조건상 실질 0원* |
| 김서영 | 미상 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 · 인수금액 미상 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 최관순의 보증금과 김서영의 미상 보증금을 합산해 임의의 총보증금으로 계산하지 않습니다.
③ 가격과 실질부담 — 80% 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 335,000,000원의 80%인 268,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 확인되는 핵심은 최관순의 인수액이 특별조건 때문에 실질 0원으로 바뀐다는 점과, 동시에 김서영의 보증금 규모가 확인되지 않아 최종 실질취득액을 확정할 수 없다는 점입니다.
특별매각조건을 반영하기 전 계산에서는 유찰이 늘어 낙찰가가 낮아질수록 최관순의 미배당액이 57,552,000원 → 110,401,600원 → 152,681,280원으로 커집니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 다만 이 사건의 최관순 임차권은 특별매각조건이 그 인수효과를 제거합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 최관순 보증금(우선변제) | 321,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 321,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 최관순 보증금 부족분은 57,552,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 김서영의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상9층 건물의 제2층 제201호입니다. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다. 토지면적은 172.0㎡이고 업무용 토지이용상황으로 확인됩니다.
- 제한사항. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김서영 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되어야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 특별매각조건 문구 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인이 핵심입니다.
- 최관순 배당관계 확인. 현재 배당추정은 263,448,000원 배당, 57,552,000원 부족 구조이므로 특별조건이 빠지면 결론이 크게 달라집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.10.14 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 268,000,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격과 현재 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 인도 확인. 실제 점유자, 체납 관리비와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 사라졌지만, 전체 인수위험은 아직 미상”
이 사건의 가장 큰 숫자는 최관순의 보증금 321,000,000원입니다. 현재 최저가 268,000,000원보다 크고 배당표상 57,552,000원이 부족하므로 일반적인 인수형 사건이라면 매우 보수적으로 봐야 합니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 최관순에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 김서영은 실제 임차인으로 조사됐고 2024.06.05 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 사람에 대한 포기·말소 조건은 확인되지 않으므로 현재 단계의 실질취득액은 268,000,000원 + 미상 위험으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 80%라는 할인폭보다 먼저 확인해야 할 것은 이 미상 임차인의 보증금과 권리관계입니다. 최관순은 해소, 김서영은 미해소. 이 물건의 결론을 가르는 지점입니다.
