170,400,000원
서울남부지방법원 2025타경13943. 서울 강서구 화곡동 미래안포레 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(방, 거실겸주방, 욕실)입니다. 현재 소유자는 진하늘이고, 2022.07.21 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 229,391,000원입니다. 이번 경매의 권리분석에서 가장 중요한 것은 2023.11.07 삼성카드 가압류보다 앞서 전입·확정일자를 갖춘 임차인 이상현의 보증금 185,000,000원입니다.
그런데 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당표에 계산되는 부족액과 매수인이 실제로 떠안을 금액을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방, 거실겸주방, 욕실 · 지하2층/지상20층 중 제5층 |
| 사용승인일 | 2022.04.18 |
| 소유자 | 진하늘 · 2022.07.21 소유권이전 · 거래가액 229,391,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 170,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.11.07 삼성카드 가압류 9,050,494원입니다. 이후 케이비캐피탈 가압류 27,891,585원, 토스뱅크 가압류 9,267,838원, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
* 배당 시뮬레이션의 룰상 미배당 임차보증금은 현재 회차 17,785,600원이지만, 특별매각조건이 적용되는 경우 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상현 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.06.24 | 2022.07.07 | 2024.07.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 이상현 1명입니다. 별도의 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이상현의 대항력은 말소기준보다 앞선 전입일을 기준으로 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 80% 할인과 ‘시세보다 쌈’은 다르다
현재 최저매각가는 170,400,000원으로 감정가 213,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 수치가 없으므로, 감정가 대비 80%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
특별매각조건을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 170,400,000원입니다. 특별조건을 빼고 일반 대항력 인수 계산만 적용할 경우에는 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 부담이 보증금 185,000,000원 수준으로 고정되는 구조지만, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 그 인수 부분을 실질 0원*으로 처리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,185,600원 |
| 1. 임차인 이상현 보증금 | 185,000,000원 | 167,214,400원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 9,050,494원 | 0원 |
| 3. 케이비캐피탈 가압류 | 27,891,585원 | 0원 |
| 4. 토스뱅크 가압류 | 9,267,838원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 17,785,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인 상대 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 170,400,000원 | 17,785,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 136,320,000원 | 51,388,480원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 109,056,000원 | 78,270,784원 | 0원* |
일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 본건은 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 각 회차의 실질취득은 해당 매각가 자체로 계산됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 내부는 방, 거실겸주방, 욕실 구조입니다.
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울강서경찰서 북측 인근으로, 주위에는 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층/지상20층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2022.04.18입니다.
- 설비. 전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 자주식 및 기계식 주차장, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일단의 사다리형 토지로 주상복합 건부지로 이용 중이며, 동측 광대로와 북측 중로의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 본 분석의 핵심입니다.
- 임차권 상태 확인. 이상현의 임차권등기는 2024.07.31 접수됐고 보증금은 185,000,000원입니다. 말소 조건의 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기와 매각조건의 현재 상태를 원문 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 별도 판단. 최저가 170,400,000원은 감정가의 80%지만, 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정가를 단정하지 않습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항은 2026.08.30 발급 기준이므로 매각기일 전 최신 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 틀린 사건
이 사건은 표면만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 170,400,000원보다 보증금이 커서 일반적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 17,785,600원의 부족분이 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본건의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 따라서 권리 쪽에서는 특별조건의 이행 확인이 승부처이고, 가격 쪽에서는 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 두 판단을 분리하는 데 있습니다.
