서울남부지방법원 2025타경13956. 영등포구 당산동 ‘리버뷰’ 10층 1009호, 전용 15.05㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 임차인 안운기의 전입신고는 2021.06.01, 확정일자는 2021.05.12로, 말소기준권리인 2023.01.06 한국자산관리공사 가압류보다 앞섭니다. 그래서 일반적인 배당 구조라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다.

현재 최저가 116,000,000원을 가정한 배당표에서도 집행비용 2,424,000원을 뺀 113,576,000원이 안운기 임차보증금에 우선배당되고, 보증금 153,000,000원 중 39,424,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 룰상 인수액은 39,424,000원이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 결론을 바꾼다

말소기준권리는 2023.01.06 한국자산관리공사 가압류 12,951,383원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 영등포구 압류, 인천광역시 중구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당 72,000,000원은 2017.02.20 해지로 이미 말소됐습니다.

문제는 임차인 안운기입니다. 전입일 2021.06.01이 말소기준보다 빠르고, 확정일자 2021.05.12와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 잡힌 임차인이 아닙니다. 다만 이번 매각에는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

임차인 분석

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선하면 현재가는 91.3%

리버뷰 동일 면적 15.05㎡의 전체 12건 평균은 131,708,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 127,000,000원이며 최신 거래는 2026.02 · 149,000,000원입니다. 현재 실질취득 116,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.3%입니다.

현재 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래는 105,000,000원과 149,000,000원으로 편차가 크고, 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세가 -4.3%입니다. 따라서 “감정가 대비 80%”만 보고 크게 싸다고 단정하기보다는, 최근 하락 추세와 원룸형 소형 주택의 거래 편차를 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액은 39,424,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 실질 인수는 0원

이 표가 이번 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 안운기 보증금의 미배당액이 늘어 매수인 인수 부담도 커집니다. 하지만 이번 사건은 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질취득은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영동초등학교 동측 인근. 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층·지상16층 건물의 10층입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차시설·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·준주거지역. 공시지가 8,430,000원/㎡이며 토지는 평지·가로장방·중로한면입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래가 80,000,000원부터 156,000,000원까지 편차가 크고, 경매 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인 인수 0원의 핵심 근거입니다.
• 임차인 명도·점유 확인. 안운기는 건물전부에 대한 임차권등기자로 확인됩니다. 현재 점유관계와 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 감정가 145,000,000원이 아니라 최근12개월 평균 127,000,000원과 최신거래 149,000,000원, 최근 추세 -4.3%를 함께 보세요.
• 환금성. 건물 경매 평균 유찰 3.7회, 매각률 0.0% 통계가 있어 소형 원룸형 주택의 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 세금 압류. 국민건강보험공단·영등포구·인천광역시 중구 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 등기 원본 확인. 2026.08.30 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건

이 사건을 표면적으로만 보면 보증금 153,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 116,000,000원이므로 위험한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 39,424,000원의 부족액을 보여줍니다. 하지만 매각조건이 그 부족액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 116,000,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균 127,000,000원의 91.3%라 현재 회차부터 할인은 확보되어 있습니다. 다만 최근 추세가 -4.3%이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.7회인 소형 원룸형 물건이라는 점은 분명한 부담입니다. 결론은 권리는 특별매각조건 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 할인 구간이지만 환금성은 보수적으로입니다.