서울남부지방법원 2025타경13963. 구로구 오류동 다원리치타운 104동 302호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 이병철은 2021년 4월 7일 소유권을 취득했고, 거래가액은 229,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 두 갈래입니다. 하나는 2023년 5월 10일 등기된 이진우의 주택임차권, 다른 하나는 매각물건명세서가 명시한 별도등기 구분지상권 인수입니다.

임차권자는 2021년 4월 9일 주민등록, 2021년 3월 23일 확정일자를 갖추고 있어 2023년 6월 28일의 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이번 매각에는 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙었습니다. 이 때문에 임차보증금 자체는 실질 인수 0원*으로 정리되지만, 별도등기 구분지상권은 그와 별개로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2023.06.28. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 2023.05.10. 이진우의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후의 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

이진우는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2021.03.19, 점유개시일자는 2021.04.01이며, 보증금은 229,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근시세의 56.9%

다원리치타운은 110세대, 사용승인일은 2020.09.16이며 비교면적은 23.8㎡입니다. 확인되는 실거래는 2건이고, 전체 평균은 267,500,000원입니다. 가격 판단에서 더 우선할 최근 12개월 평균은 295,000,000원, 최신 거래 역시 2024.09의 295,000,000원입니다.

현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 56.9%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 62.8%입니다. 최근 가격지표는 과거 구간보다 22.9% 높은 방향으로 나타나므로, 적어도 제공된 실거래 지표만 놓고 보면 최저가 자체의 가격 부담은 낮습니다.

다만 이 사건에서 ‘싼 가격’ 판단은 특별매각조건 적용 여부와 별도등기 구분지상권을 떼어놓고 해서는 안 됩니다. 임차보증금 포기·말소 조건이 적용되지 않는다면 선순위 임차인의 미배당액이 매수인 부담으로 전환되는 구조이기 때문입니다. 현재 매각조건에서는 그 임차보증금 금전 부담이 0원*으로 정리되지만, 구분지상권은 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

배당표 계산상 임차인 보증금 미배당액은 64,152,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 임차보증금 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이번 매각은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하기 때문에, 낙찰가가 낮아져도 해당 임차인의 금전 인수는 실질 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 인근이며, 공동주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 중 3층 302호. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 부정형 토지의 주거용 건부지이며, 북서측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 다원리치타운은 110세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 가격 비교는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 별도등기 구분지상권 확인. 대지권 목적 토지의 을구 1번 구분지상권은 매수인 인수 사항입니다. 별도등기의 권리 내용과 이용·처분 영향을 반드시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 이진우 임차권은 원래 말소기준보다 선순위입니다. 낙찰 후 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 56.9%입니다. 가격 할인과 권리 부담을 따로 평가해야 합니다.
• 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·별도등기·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 싸지만, 권리는 단순하지 않다”

이 물건은 최저가 168,000,000원이 최근 12개월 평균 295,000,000원의 56.9%여서 가격만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다. 대항력 있는 임차인 이진우의 보증금 229,000,000원도 원칙적으로는 큰 인수 위험이지만, 이번에는 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 임차보증금의 금전 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그러나 그 한 가지 조건만 보고 ‘인수 0의 깨끗한 물건’으로 결론 내리면 안 됩니다. 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건의 결론은 가격 메리트는 있으나, 구분지상권의 실제 부담을 확인하기 전까지는 권리상 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다. 특별매각조건과 별도등기 두 문서를 정확히 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.