서울남부지방법원 2025타경13967. 양천구 신월동 피크빌양천 4층 402호, 전용 24.78㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 대항력 임차인의 보증금과 특별매각조건이 어떻게 결합하는지입니다. 최유진은 2021.06.04 전입·점유, 2021.05.10 확정일자를 갖춰 2023.01.27 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금은 246,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 계산에서는 54,332,800원이 부족합니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 그 부족액이 매수인에게 넘어가므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 최유진 관련 인수는 실질 0원으로 반영하며, 실질취득 기준도 현재 최저매각가인 195,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 24.78㎡ · 6층 중 4층 |
| 이용상태 | 방2 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실/화장실1 · 발코니 |
| 사용승인 | 2021.04.08 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.06.23 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 195,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 핵심
등기부상 2021.04.15 새안양신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,130,000,000원이 있었지만 2021.06.04 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.27 포천세무서장 압류입니다. 이후 임차권등기, 의정부세무서장 압류, 강서구 압류와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력과 특별조건을 분리해서 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.04 확정 2021.05.10 | 246,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 54,332,800원 |
| REY MEKAIELA | 미상 | 2025.04.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 최유진의 보증금은 일반 권리계산상 현재 최저가에서 54,332,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 최유진 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 77.6%지만 거래 시점이 오래됐다
피크빌양천은 총 15세대이고, 시세 자료에는 전용 24.78㎡·25.37㎡·27.03㎡ 거래 7건이 잡혀 있습니다. 평균 거래금액은 251,571,428원, 최저 246,000,000원, 최고 259,000,000원이며 최신 거래는 2021.07 · 259,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.03㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 25.37㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2021.07 | 24.78㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2021.06 | 25.37㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2021.06 | 27.03㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2021.06 | 24.78㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2021.06 | 27.03㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 평균 지표 | — | 7건 | 251,571,428원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 195,200,000원은 최근 12개월 평균 지표 251,571,428원의 77.6%로 표시됩니다. 최저가만 놓고 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 표본 거래일은 2021.06~2021.07에 집중되어 있습니다. 따라서 이 숫자만으로 2026년 매각기일 현재 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다, 거래 자료의 현재성 부족을 가격 판단의 핵심 제한요인으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,800원 |
| 1. 임차인 최유진 보증금 | 246,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서 최유진 보증금은 191,667,200원 배당되고 54,332,800원이 부족합니다. 일반 규칙에서는 이 부족액이 매수인 인수액으로 계산되지만, 이번 매각의 특별조건을 적용하면 최유진 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 일반 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반 규칙상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 195,200,000원 | 54,332,800원 | 최유진 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 156,160,000원 | 92,826,240원 | 최유진 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 124,928,000원 | 123,620,992원 | 최유진 관련 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 최유진 보증금의 미배당액이 커져 단순한 “유찰 할인”이 아니게 됩니다. 둘째, 이번 사건은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함되어 있어 최유진 관련 실질 인수액은 0원으로 고정해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택)으로 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 구조이며, 2021.04.08 사용승인된 6층 건물의 4층입니다.
- 주변. 신월3동주민센터 북서측 인근으로 단독주택, 빌라·다세대주택, 도시형생활주택, 어린이공원과 소규모 아파트가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 지하철역은 다소 원거리입니다. 가로공원로와 남부순환로를 운행하는 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 도시가스 개별난방, 승강기·화재탐지·경보기·CCTV가 있으며 1층은 필로티형 주차장입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 제3종 구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 공동주택이며 거래 표본 7건은 2021.06~2021.07에 집중되어 있어 현재 가격 확인이 특히 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최유진 임차권 처리. 보증금 246,000,000원, 전입 2021.06.04, 확정일자 2021.05.10, 배당요구 사실과 임차권등기 말소 절차를 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. REY MEKAIELA는 2025.04.24 전입으로 데이터상 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 시세 현재성 확인. 비교 거래는 2021.06~2021.07 자료이므로 2026.09.08 입찰가격을 그대로 정당화하는 근거로 사용하기에는 시간차가 큽니다.
- 소규모 주택 환금성. 총 15세대의 다세대·도시형생활주택이라는 점을 감안해 실제 매수층과 재매각 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 및 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.46억 보증금”보다 특별매각조건이 더 중요하다
표면만 보면 대항력 있는 보증금 246,000,000원 때문에 접근하기 어려운 물건입니다. 현재 최저가에서 일반 권리계산상 미배당액도 54,332,800원입니다. 그러나 이번 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 최유진 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 실질취득 기준은 195,200,000원이고, 시세 지표 평균 251,571,428원 대비 77.6%입니다. 다만 그 거래 표본이 2021.06~2021.07에 몰려 있어 이를 곧바로 현재 시세 할인율로 읽는 것은 위험합니다. 권리 쪽에서는 특별조건 확인, 가격 쪽에서는 최신 시세 확인이 각각 핵심입니다. 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 조건 확인과 현재가 검증이 끝나야 비로소 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
