서울남부지방법원 2025타경13978. 화곡동 에이엔타워 제3층 제302호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”이 아닙니다. 소종유의 임대차계약일은 2021.12.14, 확정일자는 2021.12.15, 전입·점유개시는 2022.01.14이고, 2023.02.02 보증금 345,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 계산상 현재 최저가에서 배당받지 못하는 139,134,400원이 매수인 인수로 잡힙니다.
다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 조건을 해당 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 시세 비교도 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득 209,600,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제302호 |
| 전용면적 | 29.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인 2021.11.15. |
| 소유자 | 배윤호 · 2022.02.04. 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 성산포수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2025.12.18. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 소종유의 임차권은 전입 2022.01.14., 확정일자 2021.12.15.로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차권입니다. 일반적인 매각이라면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소종유 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 345,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 209,600,000원 기준
에이엔타워는 20세대, 사용승인일 2021.11.15.입니다. 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 346,666,666원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 평균 365,000,000원이며 최신 거래도 2023.04. 365,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 5.8% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 29.72㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.07㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.51㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.72㎡ | 1건 | 365,000,000원 |
현재 최저가 209,600,000원은 최근 12개월 평균 365,000,000원의 57.4%입니다. 특별매각조건을 반영해 인수액이 실질 0원이므로 이 사건은 최저가 자체가 실질취득가입니다. 전체 평균 346,666,666원 대비 수치인 60.5%보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해도 가격 차이가 명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,734,400원 |
| 1. 임차인 소종유 보증금 | 345,000,000원 | 205,865,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 139,134,400원이며 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 인수로 이어집니다. 다만 본건 특별매각조건에서는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 209,600,000원 | 139,134,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 167,680,000원 | 180,467,520원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 134,144,000원 | 213,534,016원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 단순 최저가 하락만큼 실질취득비용이 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 본건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 조건이 있으므로, 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2021.11.15.이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 6미터, 북동측 폭 약 3미터의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,959,000원/㎡, 토지면적 166.6㎡, 평지·세로장방이며 다세대 건물부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 범위 확인. 소종유의 임차권은 건물 전부, 보증금 345,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 모두 있는 권리입니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 배당계산상 임차인에게 205,865,600원이 배당되고 139,134,400원이 남지만, 해당 잔액은 특별매각조건상 매수인에게 실질 인수시키지 않는 구조입니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 346,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 365,000,000원을 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
- 거래 표본 시점. 최신 실거래는 2023.04.이며 최근 12개월 평균 표본은 1건입니다. 개별 호수의 층·상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”만 보고 포기할 사건은 아니다
겉으로는 보증금 345,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 209,600,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 현재 회차에서 139,134,400원을 매수인이 떠안을 구조가 맞습니다. 하지만 본건에는 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 채권자가 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 해당 조건을 정확히 반영하면 매수인 실질 인수 0원, 실질취득 209,600,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 365,000,000원이고, 현재 실질취득가는 그 57.4%입니다. 권리구조를 특별매각조건까지 끝까지 읽어야 가격 메리트가 보이는 사건입니다. 핵심은 ‘선순위 임차권 존재’가 아니라 ‘그 미배당 잔액이 실제로 매수인에게 남는가’입니다.
