서울남부지방법원 2025타경13983. 방화동 ‘마곡킹덤펜타리움’ 102동 2층 203호, 전용 24.55㎡ 오피스텔입니다. 소유자 신상민은 2021년 9월 26일 매매를 원인으로 거래가 240,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 15일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 공한솔의 주택임차권입니다. 임대차계약 2021년 9월 27일, 확정일자 2021년 9월 28일, 점유개시 2021년 11월 13일, 주민등록 2021년 11월 15일이고 보증금은 230,000,000원입니다.
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021년 10월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025년 12월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 공한솔의 임차권은 그보다 앞서 대항요건을 갖추고 있어 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 24.55㎡ · 11층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 신상민 · 2021.09.26 매매 · 거래가 240,000,000원 · 2021.11.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 188,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 막는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공한솔 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인 1명입니다. 공한솔은 주민등록 2021년 11월 15일, 확정일자 2021년 9월 28일, 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다. 현재 최저가 188,800,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,443,200원을 제외한 185,356,800원이 보증금에 배당되고, 원칙상 44,643,200원이 미배당으로 남습니다.
이 확약은 공한솔 임차권에 관한 인수위험을 해소하는 근거입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 공한솔 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 188,800,000원’으로 본다
이 물건은 대항력 임차인이 존재하지만 특별매각조건으로 실질 인수액이 0원이므로, 가격 비교 기준은 현재 최저가와 동일한 실질취득 188,800,000원입니다. 마곡킹덤펜타리움의 최근 12개월 실거래 평균은 236,250,000원, 최신 거래는 2024년 8월 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 23.47㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2024.03 | 22.96㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 23.53㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2023.12 | 23.8㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 236,250,000원 |
실질취득 188,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 과거 12건 전체 평균 239,166,666원은 2021년과 2023년의 높은 거래가 섞인 수치이므로 가격 판단의 중심으로 두지 않습니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.8% 낮아진 하락 추세이므로, 단순히 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 점수를 높게 잡는 것도 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 공한솔 보증금 | 230,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 44,643,200원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 188,800,000원 | 44,643,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 151,040,000원 | 81,874,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 120,832,000원 | 111,659,648원 | 0원 |
확약을 무시한 일반 대항력 임차 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 취득비용 절감 효과가 제한됩니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 공한솔 임차권의 실질 인수액이 각 회차에서 0원으로 처리되는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 188,800,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 도로·토지. 대상 건물 부지는 북측·동측·남측으로 도로에 접하고, 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 통상의 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 횟수 5.2회, 매각률 5.0%로 나타나므로 재매각 속도는 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 판단의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 해당 조건이 그대로 유지되는지 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 공한솔 임차권은 원래 매수인 인수형이므로, 매각 후 특별매각조건에 따른 말소 이행을 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 12건 전체 평균 239,166,666원보다 최근 12개월 평균 236,250,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.8% 낮습니다. 현재 가격이 최근 실거래 아래라는 이유만으로 향후 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 28세대 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰이 5.2회입니다. 매수 후 재매각·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 공항 관련 보호지구와 토지거래계약 허가구역 등 기재된 도시계획·규제 사항을 실제 취득 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리의 함정은 확약으로 해소, 남는 변수는 환금성”
겉으로만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 236,000,000원짜리 오피스텔에 붙어 있어 위험도가 높은 사건입니다. 현재 최저가에서 단순 계산하면 미배당 보증금도 44,643,200원 발생합니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문에, 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 188,800,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 236,250,000원의 79.9%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 낮아 현재 회차에 가격상 할인은 분명합니다. 다만 최근 시세가 -1.8% 하락 흐름이고, 단지 경매 평균 5.2회 유찰, 매각률 5.0%라는 숫자가 보여주듯 환금성은 강점이 아닙니다. 결론적으로 권리 위험은 특별조건으로 상당 부분 정리됐고 가격은 할인 구간이지만, 소규모 오피스텔의 환금성과 특별매각조건 이행 확인이 최종 승부처입니다.
