서울남부지방법원 2025타경13992. 강서구 화곡동 엠제이타운 17층 1703호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 허은미이고 2020.10.12 매매, 거래가액 155,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다.
말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 김성현은 2020.09.29 전입·점유를 시작했고, 임대차계약도 2020.09.14부터 확인됩니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이후 2024.10.18 보증금 162,750,000원의 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제17층 제1703호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제18층 건물 중 제17층 제1703호 · 사용승인일 2020.08.24 |
| 소유자 | 허은미 (2020.10.12 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 124,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 162,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
임차인 김성현의 전입·점유일은 2020.09.29, 말소기준은 2023.06.02입니다. 따라서 임차권등기 자체가 2024.10.18에 늦게 올라왔더라도, 데이터상 대항력은 있음으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.29 | 162,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 배당계산 자체에서는 현재 회차 기준 보증금 부족분 40,497,200원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 검증 자료는 없다
감정가는 156,000,000원이고 현재 최저매각가는 124,800,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 99,840,000원, 그 다음은 79,872,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 자료가 확인되지 않으므로, 124,800,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 임차보증금 162,750,000원이 감정가보다 큰 구조지만 특별매각조건 때문에 그 보증금 자체를 실질취득가로 볼 사안은 아닙니다. 가격 평가는 별도의 실거래 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,200원 |
| 1. 임차인 김성현 보증금(우선변제) | 162,750,000원 | 122,252,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 40,497,200원입니다. 다만 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에서 미반영될 수 있습니다.
④ 등기상 추가 확인 — 민간임대주택등기
갑구에는 2022.11.28 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다.
이 등기는 말소기준인 2023.06.02 가압류보다 앞서 존재합니다. 제공된 등기 분석에는 경매로 인한 소멸 여부가 확정 표시돼 있지 않으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본에서 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 직접 확인할 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물의 17층 1703호입니다.
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·관공서 등이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남서측으로 폭 약 3m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 8,507,000원/㎡, 토지면적은 280.3㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·화재탐지시설 등이 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 김성현의 주택임차권등기 말소가 매각조건대로 처리되는지, 잔금납부 이후 필요한 서류와 절차를 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 등기부·명세서 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 124,800,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 동일 건물·유사 면적 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용과 실제 배당순위, 당해세 등은 최종 배당표에서 달라질 수 있으므로 확정 배당기준을 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 조건부로 인수를 지운 사건”
이 사건의 표면만 보면 보증금 162,750,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 124,800,000원보다 보증금이 커서 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 40,497,200원의 미배당 보증금을 매수인 인수액으로 산출합니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 판도를 바꿉니다. 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이를 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리의 핵심은 “대항력 없음”이 아니라 “대항력은 있으나 특별매각조건으로 잔액 승계를 제거한다”는 구조입니다.
다만 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재하고, 실거래 시세 자료도 없으므로 가격 메리트까지 높은 물건으로 평가할 근거는 부족합니다. 특별매각조건의 원문 유지와 민간임대주택등기의 처리 여부를 확인한 뒤 가격을 별도로 검증하는 것이 입찰의 핵심입니다.
