서울남부지방법원 2025타경13996. 영등포동2가 성운힐스 8층 801호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박해주는 2021.10.29. 거래가액 272,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 등기상 근저당이 아니라 임차인의 전입 시점입니다. 최주연의 전입·점유개시는 2021.10.29.이고, 말소기준으로 계산된 국의 압류는 2023.07.31.이므로 임차인이 앞섭니다. 즉 매각만으로 보증금 반환 문제가 자동으로 사라지는 단순 후순위 임차인 사건은 아닙니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 특수조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수 계산과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제8층 제801호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 8층 · 제8층 제801호 |
| 소유자 | 박해주 · 2021.10.29. 소유권이전 · 거래가액 272,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.31. 국의 압류입니다. 최주연의 전입·점유개시일 2021.10.29.이 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 임차보증금은 272,000,000원이며 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 등기부에는 확정일자가 최초 2022.04.29.로 기재되었으나, 2024.02.15. 3번 임차권 경정등기에서 2021.09.09.로 경정되어 있습니다.
을구 3-2는 별개의 임차인이 아니라 3번 주택임차권의 경정등기입니다. 따라서 보증금을 이중 합산하지 않으며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 2023.11.22. 주택도시보증공사의 616,241,204원 가압류, 2025.02.25. 압류, 2025.12.19. 강제경매개시결정, 2025.12.29. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 그러나 특별조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최주연 | 건물 전부 | 272,000,000원 | 2021.10.29. | 2021.09.09. 2024.02.15. 경정 · 최초 기재 2022.04.29. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 최주연 보증금 · 우선변제 | 272,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 272,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 67,712,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 등기상 별도 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 2021.10.29. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임이 기재되어 있습니다.
- 과거 근저당. 북서울농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당은 2021.04.23. 해지로 이미 말소되어 현재 인수 대상 근저당으로 보지 않습니다.
- 과거 신탁. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2021.10.20. 신탁재산의 귀속으로 말소되었습니다.
- 후순위 권리. 주택도시보증공사 가압류 616,241,204원과 강제경매개시결정, 이후 압류들은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 8층이며 대상 호실은 제8층 제801호입니다.
- 주위환경. 영등포동주민센터 동측 인근으로 오피스텔, 영세공장, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방설비, 기계식 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 191.0㎡, 공시지가는 5,524,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 호실 표기 기준 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태와 건축물현황도 등을 참고해 평가되었으므로 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 ‘미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기’와 ‘임차권등기 말소’ 조건입니다. 최종 매각조건에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 미배당은 67,712,000원이지만 특별조건 반영 실질 인수는 0원입니다. 숫자만 보고 보증금 2.72억을 추가 부담하는 사건으로 오해하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 행정상 처리와 관련 의무의 적용 여부를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권은 확인되지만 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 권리상 실질 인수가 0원이라는 사실만으로 최저가 208,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 응찰 전 주변 오피스텔 실거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다”
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매처럼 계산하면 현재 최저가 208,000,000원에서 임차보증금 부족분 67,712,000원이 남습니다. 더 유찰될수록 부족분은 108,729,600원, 141,543,680원으로 커집니다. 원칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 그 일반 원칙을 실질적으로 차단하는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 현재 회차에서 실질 인수 0원, 최저가 기준 실질취득은 208,000,000원입니다. 실제 임차인은 최주연 1명이며 임차권 경정등기를 별도 임차인으로 중복 계산해서도 안 됩니다.
따라서 이 물건의 승부처는 단순히 ‘대항력 임차인이 있다’는 사실 자체가 아니라, 특별매각조건이 최종 매각조건에 그대로 적용되는지, 그리고 세금 압류와 민간임대주택등기의 처리 상태를 원문에서 확인하는 데 있습니다. 권리상 주된 보증금 인수는 특별조건으로 해소되지만, 가격 적정성은 별도의 실거래 검토 후 판단하는 것이 맞습니다.
