서울남부지방법원 2025타경14001. 화곡동 파크아리온 102동 6층 602호, 전용 28.62㎡ 오피스텔입니다. 소유자 오승훈은 2021년 11월 10일 매매를 원인으로 거래가액 334,000,000원에 취득했고, 2022년 3월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류입니다. 그 뒤 강서구 압류, 양천세무서 압류, 강제경매개시결정 및 2023년 10월 23일 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 이진희는 2022년 3월 22일 전입·점유, 2022년 2월 16일 확정일자를 갖고 있어 말소기준일보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 보증금이 334,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 약 334,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소

임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 이진희는 전입·점유가 2022.03.22로 말소기준일 2023.02.07보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차 미배당액 72,129,600원이 매수인 인수 대상이 될 수 있는 구조입니다.

등기부상 2021년 설정된 국민은행 근저당권 2건은 채권최고액 6,000,000,000원 및 2,400,000,000원이었으나 2022년 1월 3일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 그 근저당이 아니라 2023년 2월 7일 압류입니다. 국세·지방세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 당해세에 해당하면 배당에서 선차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 82.6%지만 거래 시점이 오래됐다

파크아리온101동102동의 전용 28.62~28.71㎡ 실거래 12건은 모두 2021년 11~12월입니다. 표본 평균은 322,333,333원, 최저 289,000,000원, 최고 334,000,000원이며 최신 거래로 잡힌 금액은 2021년 12월 321,000,000원입니다. 현재 최저가 266,400,000원은 이 평균의 82.6%입니다.

또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회로 집계돼 있습니다. 현재 사건은 1회 유찰 상태입니다. 실거래 근거가 오래된 소규모 오피스텔인 만큼, 단순히 “감정가의 80%니까 싸다”는 접근보다는 현재의 실제 매매·임대 수요와 환금성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)

배당계산상 이진희 임차보증금의 부족분은 72,129,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 6층 602호입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근으로, 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
• 설비. 승강기·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 40m, 남서측 약 8m, 남동측 약 3m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 확인됐습니다.
• 환금성. 파크아리온101동102동은 28세대, 2021년 7월 29일 준공입니다. 제공된 실거래 12건은 2021년 말에 집중돼 있어 현재 환금성은 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 반드시 재확인하세요.
• 인수액 착시 주의. 배당계산상 미배당 72,129,600원이 보이지만, 이 사건의 실질 인수액은 특별매각조건 반영 시 0원입니다. 반대로 특별조건이 적용되지 않는 상황을 전제로 가격을 계산하면 실질취득은 약 334,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 임차인 배당액 등 실제 배당표가 변동될 수 있습니다.
• 2026년 현시세 확인. 제공된 실거래는 2021년 11~12월 거래입니다. 매각기일 직전 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 매도호가와 최근 계약 사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 28세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회이므로 매도기간과 수요층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 특별매각조건이 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 교부청구 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 함정은 특별조건이 풀지만, 가격 검증은 남는다

표면만 보면 보증금 334,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 상당히 위험한 물건입니다. 현재 최저가 266,400,000원에서 일반 배당계산을 하면 72,129,600원이 남고, 다음 회차로 내려갈수록 미배당액은 124,663,680원, 166,690,944원으로 커집니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 약 334,000,000원으로 고정돼 유찰 자체가 가격 메리트를 만들지 못합니다.

하지만 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했습니다. 그래서 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 266,400,000원입니다. 이 금액은 제공된 실거래 평균 322,333,333원보다 낮지만, 비교 거래가 모두 2021년 11~12월인 만큼 “82.6%니까 현재 시세보다 확실히 싸다”라고 결론 내리기는 어렵습니다. 권리의 큰 고비는 특별조건으로 해소됐고, 최종 승부처는 특별조건의 실제 적용 확인·당해세·2026년 현시세·소규모 오피스텔 환금성입니다.