서울남부지방법원 2025타경14009. 강서구 화곡동 호반디오빌 제2층 제202호 다세대주택입니다. 소유자는 신기준이고, 2020.07.03. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 330,000,000원입니다. 이 사건은 등기부만 보면 단순한 “후순위 임차권 소멸형”으로 읽으면 안 됩니다. 임차인 김승호의 주민등록·점유개시는 2020.06.04.로, 이 사건의 말소기준권리인 2023.01.27. 강서구 압류보다 앞섭니다. 즉 임차권등기 자체는 2024.06.14.에 이루어졌더라도 대항력의 출발점은 그보다 앞서 있어, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가 372,000,000원의 80%인 297,600,000원입니다. 배당표상 임차인에게 292,633,600원이 배당되고, 보증금 345,000,000원 중 52,366,400원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에게 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 297,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 996-2 호반디오빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 대상 면적 | 58.38㎡ |
| 소유자 | 신기준 · 2020.07.03. 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 297,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2015.02.25. |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 특별매각조건으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.01.27. 강서구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, KB국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주택임차권은 2024.06.14. 등기됐지만 임차인 김승호의 전입·점유는 2020.06.04.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 특별매각조건을 빼고 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 345,000,000원 | 2020.06.04. | 2022.05.20. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김승호는 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 제시되어 있습니다. 보증금은 345,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 297,600,000원이 최근 거래보다 높다
제시된 호반디오빌 거래는 2023.01. 275,000,000원 1건입니다. 다만 거래 면적은 43.1㎡로 본건 대상 면적 58.38㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 1건을 본건의 정밀한 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 기준 금액은 모두 275,000,000원이고, 현재 최저가 297,600,000원은 그 금액의 108.2%입니다. 적어도 제공된 거래자료만으로는 “1회 유찰했으니 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 43.1㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 275,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 297,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,966,400원 |
| 1. 임차인 김승호 보증금 | 345,000,000원 | 292,633,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,627,907원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 52,366,400원이나, 특별매각조건의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 강서구청 북서측 인근에 위치하고 주변은 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 호반디오빌까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제202호이며 사용승인일은 2015.02.25.입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 우장산로14길이 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 242.0㎡, 공시지가 4,164,000원/㎡이며 주거용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 제시된 거래자료는 1건뿐이며 본건 면적과도 일치하지 않아 가격 검증에 사용할 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 안전성은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 해당 문구와 적용대상을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 김승호의 전입·점유 2020.06.04.는 말소기준 2023.01.27.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 52,366,400원이 인수위험이 되는 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 297,600,000원은 제시된 최근 거래 275,000,000원의 108.2%입니다. 면적 불일치까지 고려해 거래사례 추가 확인이 필요합니다.
- 거래 표본 한계 확인. 실거래 표본은 1건이고 거래 면적은 43.1㎡로 본건 58.38㎡와 다릅니다. 주변 유사 다세대 거래를 함께 대조해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기와 특별매각조건이 존재하므로 실제 현황 점유자와 인도 시점을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에서 우선할 수 있는 조세채권 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, 이유를 정확히 봐야 한다
이 물건은 임차인이 없는 안전형이 아닙니다. 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인 김승호가 있고, 현재 최저가 기준으로는 원래 52,366,400원이 미배당되는 구조입니다. 그럼에도 매수인 인수를 0원으로 보는 이유는 특별매각조건에 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있기 때문입니다. 권리의 핵심 함정은 이 조건을 빼먹는 것이고, 가격의 핵심 함정은 1회 유찰만 보고 싸다고 착각하는 것입니다.
확약을 반영한 현재 실질취득은 297,600,000원입니다. 제공된 최근 거래는 275,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 108.2%입니다. 더구나 비교 거래 면적이 본건과 다르고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 권리는 특별매각조건 확인 전제로 정리 가능, 가격은 보수적으로 검증입니다.
