239,200,000원
서울남부지방법원 2025타경14022. 금천구 가산동 벨리지움 6층 603호로, 감정평가상 오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김완중은 2022년 8월 22일 매매를 원인으로 299,000,000원에 취득했고 2022년 9월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 과거 국민은행 근저당권 3건은 2022년 8월 18일 이미 말소됐고, 현재 등기 흐름에서 기준이 되는 권리는 2025년 12월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
따라서 임차인의 전입·점유 시점이 경매개시결정보다 앞서는지가 중요합니다. 김태윤은 2022년 8월 25일 주민등록·점유를 시작하고 2022년 8월 9일 확정일자를 받았으며, 2024년 6월 24일 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 통상 계산만 보면 낙찰가보다 보증금이 커서 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건 때문에 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제603호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1268-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등 · 지하1층/지상11층 중 6층 |
| 소유자 | 김완중 (2022.08.22 매매, 거래가액 299,000,000원 · 2022.09.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택등기 | 2022.09.22 등기 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구 기재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 붙었다
국민은행 근저당권 3건은 2022년 8월 18일 해지로 모두 말소돼 경매 시점에는 남아 있지 않습니다. 이후 김태윤의 전입·점유와 임차권등기가 있고, 2025년 12월 23일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 김태윤의 임차관계는 경매개시결정보다 앞서고 보증금·확정일자·점유 시점이 모두 확인되므로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 1명은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.25 | 2022.08.09 | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 조환희 | 미상 | 2024.09.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 김태윤은 전입·점유·확정일자·보증금이 모두 확인되지만, 조환희는 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 조환희를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,148,800원 |
| 1. 임차인 김태윤 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 235,051,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김태윤 보증금 중 63,948,800원이 배당되지 않습니다. 특별매각조건이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어져, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 김태윤 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 조환희의 미상 임차관계는 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 김태윤 룰상 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 239,200,000원 | 63,948,800원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 191,360,000원 | 111,119,040원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 153,088,000원 | 148,855,232원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성돼 있습니다.
- 주위환경. 서울가산동우체국 서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주상지대로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 노선 버스정류장이 소재하며, 감정요항표에는 인근 지하철 7호선 “마들역”으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상11층 규모이며 외벽 석재붙임, 내부 인테리어, 샷시창호 마감 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 가산동 142-20·142-56은 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있고 토지거래계약 허가구역 표기도 포함돼 있습니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않고, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 조환희 임차관계 확인. 전입일은 2024.09.23이나 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 추가 확인이 가장 중요합니다.
- 김태윤 배당요구. 배당요구일은 2024.06.24이고 보증금 299,000,000원에 대한 우선변제 구조가 계산돼 있습니다. 현재 회차 룰상 미배당액은 63,948,800원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.22 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 계속 임대·임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로 매각조건과 함께 원문을 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 1회 유찰로 239,200,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 미반영 비용. 배당표는 집행비용을 약 4,148,800원으로 추정했고 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수액은 해소됐지만, 아직 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 299,000,000원과 현재 회차 미배당액 63,948,800원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되기 때문에 ‘감정가 대비 80%’만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
다만 이 사건에는 예외가 있습니다. 특별매각조건이 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 김태윤 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그 결과 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액은 최저가 239,200,000원입니다.
문제는 그 다음입니다. 조환희가 2024년 9월 23일 전입돼 있으나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남아 있습니다. 특별조건은 이 별도 임차인의 위험까지 자동으로 제거하지 않습니다. 따라서 결론은 “주된 2.99억 인수위험은 해소, 미상 임차인은 확인 전까지 보류.” 가격 또한 최근 실거래 근거가 없어 ‘싸다’는 판정은 유보하는 것이 맞습니다.
