서울남부지방법원 2025타경14063. 양천구 신월동 ‘어반리더스’ 제2층 제203호, 전용 29.66㎡ 다세대 주택이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김인성·이지안이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음”이 아니라, 대항력 있는 259,000,000원 임차보증금과 특별매각조건이 동시에 존재한다는 점입니다.
조부례는 2021.05.19 임대차계약, 2021.05.21 확정일자, 2021.06.30 점유개시, 2021.07.01 주민등록을 갖추었고 2023.05.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 대항력 있음·우선변제권 있음입니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 그 부족분에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로7길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.66㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
2021.04.27 설정된 신목신용협동조합 근저당권(채권최고액 810,000,000원)은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 계산상 말소기준은 2025.12.23 강제경매개시결정입니다. 조부례의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.05.24에 등기돼 있으며, 전입일 역시 2021.07.01로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 권리관계만 놓고 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조부례 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2021.07.01 | 2021.05.21 | 有 | 有 | 해당 없음 |
조부례는 실제 임차인 1명으로 확인되며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 임차권등기상 보증금은 259,000,000원이고, 배당요구도 2023.05.24에 한 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 위 특별매각조건 때문에 대항력 임차인 존재와 매수인 실질 인수액을 분리해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 217,600,000원 기준
제공된 어반Leaders 전용 29.66㎡대 실거래는 총 8건이며 평균은 265,250,000원, 최저 259,000,000원, 최고 269,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.10의 269,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액 217,600,000원은 제공된 실거래 평균의 82.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가는 평균 대비 82.0%, 최신 거래 269,000,000원 대비로도 낮습니다. 다만 실제 거래 표본의 거래월은 2021.06~2021.10에 집중돼 있어, 2026.09 입찰가격 판단에서는 시차를 반드시 감안해야 합니다. 제공된 수치상 가격 여유는 분명하지만, 과거 거래만으로 현재 시장가를 단정하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 조부례 보증금 | 259,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 45,246,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 217,600,000원 | 45,246,400원 | 217,600,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 174,080,000원 | 88,157,120원 | 174,080,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 139,264,000원 | 122,485,696원 | 139,264,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 유찰될수록 미배당액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정될 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 원칙상 미배당액이 실질 인수로 연결되지 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 실제 취득가격도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동주민센터 북동측 인근. 소규모 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 남부순환로 후면 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제203호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지를 공동주택 부지로 이용 중이며, 북동측 약 6미터 도로와 북서측 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 어반Leaders는 총 16세대이고 사용승인일은 2021.04.15입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건 가치의 핵심은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 최신본에서 해당 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 배당표상 45,246,400원이 미배당되더라도 특별조건이 유효하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 특별매각조건대로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 시점 주의. 제공된 8건의 실거래는 2021.06~2021.10 거래입니다. 2026.09 입찰 전 현재 매매·전세 시세를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대 규모이므로 실제 매수층과 거래 빈도는 대단지보다 제한될 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 특별매각조건
이 물건을 일반적인 대항력 임차인 사건처럼만 보면 현재 회차에서 보증금 부족분 45,246,400원을 떠안는 구조처럼 보입니다. 그러나 실제 매각조건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조항이 들어가 있습니다. 따라서 이 사건의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저매각가 217,600,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 제공된 8건 실거래 평균 265,250,000원 대비 82.0% 수준이라 수치상 메리트가 있습니다. 다만 거래시점이 2021년에 집중돼 있어 현재가치 검증이 필요하고, 총 16세대의 소규모 주택이라는 환금성 요소도 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 특별조건의 최신 원문 확인과 현재 시세 검증이 입찰의 전제”입니다.
