서울남부지방법원 2025타경14073. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 1105호로, 감정평가상 방2·욕실·주방 및 거실·다용도실·현관 등으로 구성된 오피스텔입니다. 소유자 김동현은 2021.11.15 매매를 원인으로 거래가액 304,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025.12.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 올라온 박혜린의 주택임차권입니다. 보증금은 304,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.05.17, 확정일자는 2022.04.14이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 232,800,000원 가정 배당에서는 집행비용 후 228,740,800원이 배당되고 75,259,200원이 남습니다. 그러나 이번 매각의 특별조건이 바로 이 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 따라서 박혜린 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 이 확약이 모든 점유자에게 자동으로 확장되지 않는다는 점입니다. 윤현주는 2025.10.31 전입한 것으로 조사됐고 말소기준인 2025.12.24보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다. 이 부분은 박혜린에 대한 특별매각조건과 별개로 남는 권리분석 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제11층 제1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·욕실·주방 및 거실·다용도실·현관 등 · 지상13층 지하1층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김동현 · 2021.11.15 매매 · 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.12.24 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 박혜린은 확약으로 정리, 윤현주는 미상
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜린 | 건물 전부 · 2022.05.17 | 304,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 해당 없음 |
| 윤현주 | 1105호 · 2025.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 해당 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 80%보다 ‘미상 인수’ 확인이 먼저
현재 최저매각가는 232,800,000원으로 감정가 291,000,000원의 80%입니다. 다만 이 사건은 최저가가 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 박혜린 관련 잔액은 특별조건으로 실질 인수 0원이지만, 윤현주의 보증금과 권리관계가 확정되지 않아 실질취득 총액을 232,800,000원으로 확정할 수 없기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 박혜린 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 232,800,000원 | 75,259,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,240,000원 | 121,167,360원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 148,992,000원 | 157,893,888원 | 실질 0원* |
* 표의 ‘룰상 인수’는 일반적인 대항력 임차인의 미배당 부족분 계산값입니다. 이번 사건은 특별매각조건으로 박혜린 관련 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 예정돼 실질 인수 0원으로 봅니다. 윤현주 관련 위험은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 1. 임차인 박혜린 보증금 | 304,000,000원 | 228,740,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박혜린 미배당 잔액은 75,259,200원입니다. 일반 원칙이면 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이번 사건에서는 특별매각조건 때문에 박혜린 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 윤현주 관련 인수액은 산정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방2, 욕실, 주방 및 거실, 다용도실, 현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북측 인근으로, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 지하철 1호선 독산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층 지하1층 건물 내 11층이며 사용승인일은 2021.06.04입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.17 민간임대주택등기가 등재돼 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 후 처리 관계를 원문으로 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박혜린 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 실제로 어떻게 기재됐는지 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 윤현주 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2025.10.31이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 현황조사·주민등록·임대차계약관계를 추가 확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 구분. 박혜린 관련 특별조건을 윤현주에게까지 확대 해석하면 안 됩니다. 확약 밖 임차인·점유자의 인수위험은 독립적으로 판단해야 합니다.
- 가격 상한 별도 검토. 최저가 232,800,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 보지 말고, 오피스텔의 실제 최근 거래가격과 임대수요를 별도로 검증하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 존재하는 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 관계 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 인수는 해소, 작은 미상이 결론을 막는다”
표면적으로 가장 무거운 권리는 박혜린의 보증금 304,000,000원입니다. 현재 최저가에서는 75,259,200원이 미배당되지만, 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 이 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 윤현주는 2025.10.31 전입해 2025.12.24 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 결론은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다. 최저가 232,800,000원은 감정가의 80%지만, 윤현주 관련 권리가 확정되기 전에는 실질취득 총액을 고정할 수 없고 시세보다 싸다고도 단정할 수 없습니다. 주된 임차권은 해결됐지만, 확약 밖 점유자를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
