서울남부지방법원 2025타경14096. 신길동 서경팰리스101 제9층 제905호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 임차인 임소희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.24, 확정일자는 2021.04.30, 점유개시는 2021.05.13, 전입은 2021.05.14이고 2023.07.04 임차보증금 235,000,000원의 임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.10.17 주택도시보증공사의 가압류이므로, 특별한 조건이 없다면 이 임차권은 매수인 인수 대상입니다.
현재 최저매각가 192,000,000원으로 배당을 단순 계산하면 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 46,488,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 총 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제9층 제905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 정연수 (2021.04.25 매매, 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 879,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 인수 해소
등기 순서만 보면 임차권이 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 경매라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 46,488,000원, 2회 유찰 시 84,350,400원, 3회 유찰 시 114,640,320원으로 증가합니다. 다만 이번 매각은 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 임소희에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 해석합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임소희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.14 | 2021.04.30 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임소희는 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 이 임차인에 대해서는 특별매각조건이 직접 적용돼 미배당 보증금의 매수인 승계가 실질적으로 차단됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 240,000,000원의 80%인 192,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시되지 않아 최저가 또는 실질취득 192,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 임소희 보증금 | 235,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 879,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 46,488,000원입니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 임소희에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물이고 사용승인일은 2021.01.08입니다.
- 입지. 대영고등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 가마산로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 2차선, 동측으로 폭 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·스프링클러, CCTV, 기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 대표필지는 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 8,221,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최신 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임소희의 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 근거가 없으므로 오피스텔의 동일 건물·인근 유사면적 최근 거래와 임대수익률을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.24 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 법적 효과를 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 실제 현장 점유 상태를 확인하고, 필요한 경우 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 관리주체와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이번 매각조건이 핵심이다”
표면만 보면 위험한 물건입니다. 보증금 235,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 앞서 있고, 현재 최저가 192,000,000원에서는 배당 후에도 46,488,000원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 변하지 않습니다.
하지만 이 사건은 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 그 조건이 이행되는 한 현재 회차의 실질취득은 192,000,000원, 임소희 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 다만 가격 면에서는 최근 실거래 비교 근거가 없어 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 권리 핵심은 특별매각조건 확인, 가격 핵심은 별도의 시세 검증입니다.
