서울남부지방법원 2025타경14101. 구로동 도무스캠프 4층 404호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 사용승인일은 2021.03.04이고, 도무스캠프는 12세대 규모입니다. 이번 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권의 미배당 보증금을 누가 부담하는가입니다.
여상은은 2021.10.05 확정일자를 받고 2021.10.08 전입·점유를 시작했으며, 2023.05.18 보증금 289,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사의 2023.10.17 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 205,600,000원에서 집행비용 3,678,400원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 배당은 201,921,600원이고, 원칙상 부족분은 87,078,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제4층 제404호 · 도로명 디지털로35길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 정연수 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 205,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건으로 정리
등기부의 기존 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건은 2021.04.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류이고, 그보다 앞선 여상은의 전입·점유와 임차권등기가 존재합니다. 때문에 특별매각조건이 없다면 임차보증금 미배당액이 매수인에게 승계되는 사건입니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 여상은 | 건물 전부 | 2021.10.08 / 2021.10.05 | 289,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
* 현재 회차 배당계산상 미배당 보증금은 87,078,400원이나, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 선순위 임차권이 있기 때문에 원칙적으로는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다. 다만 이번 매각은 특별매각조건으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 205,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 288,000,000원 |
확인된 거래 표본은 1건으로 많지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균으로 제시되는 금액은 모두 288,000,000원입니다. 현재 실질취득액 205,600,000원은 이 금액의 71.4%입니다. 따라서 특별매각조건이 실제 매각조건대로 이행된다는 전제에서는 현재 회차에도 가격 차이가 존재합니다. 다만 표본이 1건뿐이라 288,000,000원을 확정적인 현재 시세로 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,678,400원 |
| 1. 임차인 여상은 보증금 | 289,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 879,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산에서는 임차인 미배당액 87,078,400원이 발생합니다. 다만 특별매각조건 때문에 이 금액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 205,600,000원 | 87,078,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 164,480,000원 | 127,622,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 131,584,000원 | 160,058,176원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 것이 핵심입니다. 실제로 이 사건의 계산상 미배당액은 현재 87,078,400원, 2회 유찰 시 127,622,720원, 3회 유찰 시 160,058,176원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 반환청구권 포기가 특별매각조건이므로 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 4층 404호입니다. 사용승인일은 2021.03.04입니다.
- 입지. 영서초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·공장·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 도무스캠프는 12세대이며 확인 실거래는 1건입니다. 소규모 다세대이고 거래 표본이 적어 가격 비교 시 넓은 안전마진이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서에서 최우선으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 여상은의 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2022.01의 288,000,000원 1건입니다. 실질취득 205,600,000원이 낮더라도 단일 거래만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대 규모이고 동일 면적대 거래 표본이 적습니다. 매도 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 포함한 토지이용 규제의 적용 여부를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 매각은 조건이 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 289,000,000원의 선순위 임차권이 있어 경계해야 할 대항력 인수형입니다. 현재 최저가에서 배당되지 않는 금액도 87,078,400원입니다. 일반 사건이라면 최저가만 보고 205,600,000원짜리 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이번 사건에는 그 부담을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 여상은 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 205,600,000원입니다. 이는 확인 실거래 288,000,000원의 71.4%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐인 소규모 다세대라는 점을 감안하면, 이 사건의 결론은 “권리조건은 유리해졌지만 시세 검증은 더 보수적으로”입니다.
