서울남부지방법원 2025타경14107. 목동 제이스빌 제3층 제306호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부만 보면 핵심은 김채현의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.14, 주민등록일자는 2022.04.19, 점유개시일자는 2022.04.20이며 보증금은 359,000,000원입니다. 말소기준권리는 2025.04.11 서울특별시 압류이므로 임차권의 권리 시점이 앞섭니다.
따라서 특별매각조건이 없다면 현재 최저매각가 261,600,000원에서 집행비용을 제외한 257,137,600원이 임차보증금에 배당되고, 남는 101,862,400원은 원칙상 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 조건을 반영하면 김채현 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.41㎡ · 지하1층/지상6층 건물 내 제3층 제306호 |
| 소유자 | 김순연 (2022.03.25 매매 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 261,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.19 | 2022.03.14 | 359,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 정은정 | 전부 | 2025.07.21 | 해당 없음 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김채현은 말소기준권리보다 앞선 전입과 임차권등기로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 원칙상 현재 회차 미배당 101,862,400원이 승계될 수 있으나 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 예정되어 실질 인수는 0원입니다. 정은정은 2025.07.21 전입으로 말소기준권리 2025.04.11보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 비교 — 할인은 보이지만 거래 표본이 1건
제이스빌은 20세대, 사용승인일은 2021.12.31입니다. 대상 면적은 25.41㎡이며 비교 가능한 거래는 전용 25.29㎡, 2022.06 거래 359,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 261,600,000원은 이 비교거래의 72.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 25.29㎡ | 2 | 359,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 비교거래보다 낮습니다. 다만 확인되는 거래가 1건뿐이고, 최신 거래월도 2022.06이므로 359,000,000원을 현재의 확정적 시세라고 단정하기 어렵습니다. 따라서 72.9%라는 수치는 가격 검토의 출발점일 뿐, 그 자체만으로 가격 메리트를 확정할 근거로 쓰기에는 표본과 시점의 제약이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,462,400원 |
| 1. 임차인 김채현 보증금 | 359,000,000원 | 257,137,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김채현 보증금 미배당액은 101,862,400원입니다. 일반 원칙에서는 이 금액이 매수인 승계 위험이지만, 본건 특별매각조건을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건 때문에 실질취득은 낙찰가를 따라간다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 261,600,000원 | 101,862,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,280,000원 | 153,449,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 167,424,000원 | 194,719,936원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 하지만 본건은 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 김채현에 관한 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 특별조건의 존재와 실제 이행 여부를 원문으로 대조하는 것이 가장 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 제3층 제306호입니다.
- 입지. 목3동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 등촌역이 도보로 15분 정도 거리에 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 지정도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 213.2㎡, 공시지가는 3,890,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화, 승강기 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김채현의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 김채현 임차권등기가 특별매각조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 정은정 점유 확인. 2025.07.21 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 명도 가능성, 보증금 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 거래는 2022.06의 359,000,000원 한 건이므로 현재 매매 호가와 인근 유사 다세대 실거래를 추가로 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 20세대 다세대이고 거래 표본이 적으므로 매수 후 재매각 기간과 실제 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류가 존재하고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 체납세액과 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 특별조건이 승부처”
이 사건을 등기부만 보고 보면 보증금 359,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서 101,862,400원을 인수하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있어, 김채현 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 정은정은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
따라서 현재 최저가 261,600,000원이 곧 실질취득액입니다. 확인되는 비교거래 359,000,000원의 72.9%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 거래가 2022.06 한 건뿐이고 20세대 다세대라는 점에서 시세 신뢰도와 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 현재 시세 재검증. 둘 중 하나라도 원문 확인이 어긋나면 판단이 크게 달라질 수 있는 물건입니다.
