서울남부지방법원 2025타경14112. 영등포구 영등포동8가 메이준 17층 1706호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가에서는 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 12.11㎡이고 건물은 지하 2층·지상 19층, 사용승인일은 2012.12.31입니다. 현재 소유자 권영만은 2020.10.19 매매를 원인으로 2021.03.18 소유권을 취득했고 거래가액은 135,000,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 압류가 말소기준이 되는 구조입니다. 과거 신한은행 근저당 76,700,000원은 2020.02.04 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.08 국의 압류입니다. 이후 영등포구·국·강북구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이 기준보다 앞서 대항력을 갖춘 김린아의 임차보증금이지만, 이번 매각에는 그 잔액 인수를 제거하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제17층 제1706호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 · 전용 12.11㎡ · 지상 19층 중 17층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.19 매매, 2021.03.18 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 101,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2012.12.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2022.04.08 국 압류입니다. 김린아는 2021.03.12 주민등록, 2021.03.13 점유개시, 2021.03.02 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 135,000,000원이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.05.03에는 임차보증금 135,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
* 배당 시뮬레이션 자체는 현재 회차 매각가 101,600,000원에서 김린아 미배당분 35,622,400원을 매수인 인수액으로 계산하지만, 특별매각조건이 그 잔액 반환청구를 매수인에게 하지 않는 조건으로 설정돼 있어 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.
② 임차인·점유 현황
조사상 임차·점유 관련 인원은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김린아는 선순위 대항력 임차권자이고, 이신욱은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이신욱의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유관계 자체는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김린아 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.03.12 | 135,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 이신욱 | 미상 | 2024.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 낮지만 시장은 하락 추세
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 127,358,333원보다 최근 12개월 평균 115,825,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 101,600,000원은 최근 12개월 평균의 87.7%입니다. 특별매각조건으로 실질 인수액을 0원으로 보면 실질취득 역시 101,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.11㎡ | 4건 | 115,825,000원 |
최신 거래는 2025.08의 119,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 115,825,000원입니다. 현재 최저가 101,600,000원은 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -13.0%로 명확한 하락 방향입니다. 따라서 현재 가격이 최근 평균 아래라는 사실만으로 과도한 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,400원 |
| 1. 임차인 김린아 보증금 | 135,000,000원 | 99,377,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김린아 보증금 미배당액은 35,622,400원이고, 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 김린아 관련 미배당 보증금 잔액은 특별매각조건으로 매수인에 대한 반환청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 일반 인수형과 이번 사건의 차이
| 회차 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 101,600,000원 | 35,622,400원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 81,280,000원 | 55,583,040원 | 특별매각조건 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 65,024,000원 | 71,546,432원 | 특별매각조건 확인 필요 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 임차보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건도 배당 시뮬레이션만 보면 유찰이 늘수록 인수 추정액이 커집니다. 하지만 현재 매각물건명세서에는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있으므로, 현재 회차에서는 단순히 35,622,400원을 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 19층 건물의 17층이며 사용승인일은 2012.12.31입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역, 공시지가 8,674,000원/㎡이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 있습니다.
- 환금성. 영등포메이준2011은 80세대이며 경매 통계상 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 최근 거래가격 역시 과거보다 낮아지는 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 권리분석의 핵심은 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 해당 문구가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이신욱 점유 확인. 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 127,358,333원보다 최근 12개월 평균 115,825,000원, 최신 거래 119,500,000원, 추세 -13.0%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 환금성 보수적으로. 경매 통계상 평균 유찰 9.2회·매각률 0.0%라는 점을 감안해 낙찰 후 재매각 가능성까지 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금관계, 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다”
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차보증금 135,000,000원 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 35,622,400원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 특별매각조건이 이 잔액 반환청구를 매수인에게 하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 현재 회차의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
가격도 현재 최저가 101,600,000원이 최근 12개월 평균 115,825,000원의 87.7%라 표면적으로는 낮습니다. 다만 거래 추세가 -13.0%이고, 이신욱의 보증금이 확인되지 않았으며, 세금 압류 4건과 평균 유찰 9.2회·매각률 0.0%라는 환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 주된 인수 위험은 특별매각조건으로 해소됐지만, 시장·점유·세금 리스크 때문에 보수적 접근이 필요한 C등급 물건으로 평가하는 편이 맞습니다.
