서울남부지방법원 2025타경14116. 방화동 마곡킹덤비바체 6층 605호 오피스텔입니다. 소유자 권영란은 2021.09.16. 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서유나 임차인이 건물 전부에 대해 임대차계약·주민등록·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2021.11.19., 임차권등기는 2023.10.05.입니다. 이후 2025.12.29. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 서유나 임차권입니다. 전입·점유 시점이 경매개시결정보다 앞서고, 보증금 235,000,000원에 확정일자와 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 매각가를 220,800,000원으로 잡으면 집행비용 배당 후 임차인에게 216,908,800원이 배당되고, 18,091,200원이 남습니다. 원칙만 보면 이 부족분은 매수인이 떠안을 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.52㎡ · 지하1층, 지상10층 건물 내 제6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 권영란 · 2021.09.16. 소유권 취득 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
등기 흐름은 소유권보존 이후 신탁과 신탁말소를 거쳐 권영란에게 소유권이 이전됐고, 2021.09.16. 민간임대주택등기가 함께 설정됐습니다. 서유나 임차인은 같은 날 주민등록·점유를 시작했고, 2023.10.05. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준 시점으로 계산된 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 임차권이 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 매각에는 위 특별매각조건이 붙어 해당 임차인에 대한 실질 인수가 해소됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서유나 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 있음 2021.09.16. | 우선변제 있음 확정 2021.11.19. | 승계 없음 |
서유나는 보증기관의 중복신고나 대위·승계 표시가 없는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 합산 문제는 없습니다. 배당요구도 2023.10.05. 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 220,800,000원 vs 245,000,000원
마곡킹덤비바체 전용 30.52㎡의 확인된 거래 표본은 2021.07. 6층 245,000,000원 1건입니다. 데이터상 비교 평균과 최신 거래도 모두 245,000,000원이며, 현재 최저매각가 220,800,000원은 그 금액의 90.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 30.52㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 평균 | 30.52㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
특별매각조건 적용 후 실질취득은 현재 최저가와 같은 220,800,000원으로 볼 수 있어, 비교 거래가 245,000,000원보다 낮습니다. 다만 시세 판단 근거가 1건뿐이고, 거래시점 역시 2021.07.이므로 이를 폭넓은 현 시세로 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 7.6회이고 낙찰률이 0.0%로 나타나는 점은 가격 외 환금성 리스크를 경고합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 서유나 보증금 | 235,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 18,091,200원입니다. 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 채권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항시장역-지하철9호선 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항시장역-지하철9호선이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 제6층 제605호이며 사용승인일은 2021.07.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이며 서측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,092,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대이고 경매 통계상 평균 유찰 7.6회·낙찰률 0.0%로, 재매각 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 명시돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 서유나 임차권은 원칙상 선순위 권리이므로 매각조건에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지가 핵심입니다.
- 가격 판단. 최저가 220,800,000원은 확인된 거래가 245,000,000원의 90.1%지만 거래 표본은 1건입니다.
- 환금성 점검. 총 20세대, 경매 평균 유찰 7.6회·낙찰률 0.0% 통계를 고려해 실제 매수층을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 배당 변동. 집행비용과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결과를 바꾼다”
이 물건은 등기만 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 경매에 가깝습니다. 실제로 현재 최저가 220,800,000원 기준 배당 계산에서도 임차보증금 18,091,200원이 남습니다. 하지만 이번 사건은 바로 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 회차 기준 220,800,000원으로 볼 수 있습니다.
가격만 보면 거래 표본 245,000,000원의 90.1%지만, 표본이 1건이고 마곡킹덤비바체의 경매 통계는 평균 유찰 7.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 특별조건 확인 시 해소, 가격은 할인 구간, 환금성은 경계”입니다. 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건의 정확한 효력과 실제 매수 수요를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
