서울남부지방법원 2025타경14120. 화곡동 에이엔타워 604호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김영진이고 2022.03.03 매매, 2022.03.08 소유권이전 당시 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.12.08 등기된 나영탁의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.19, 확정일자는 2022.02.09, 전입·점유개시는 2022.02.28이며 보증금은 280,000,000원입니다.
표면적으로만 보면 대항력 있는 보증금 2.8억 임차권이 최저가 2억보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 집행비용 3,600,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 196,400,000원을 배당하고 83,600,000원 부족분을 매수인 인수액으로 계산합니다. 하지만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14120 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 제6층 제604호 |
| 대상면적 | 16.27㎡ |
| 소유자 | 김영진 · 2022.03.03 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 특별조건이 결론을 바꾼다
2021.11.19 설정됐던 성산포수산업협동조합 근저당권은 2022.02.03 해지로 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.12.08 나영탁의 임차권등기는 전입일 2022.02.28, 확정일 2022.02.09로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 특별조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나영탁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.02.09 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 가격 비교 — 실질취득 2억, 제시된 실거래 2.8억의 71.4%
에이엔타워의 대상면적 16.27㎡에 맞는 실거래는 1건으로 제시돼 있습니다. 2022.03 거래가는 280,000,000원이며 6층 거래입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 이 280,000,000원으로 제시됐고, 현재 최저가 대비 비율은 71.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 16.27㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 평균 | 16.27㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
이 사건은 정확도 규칙상 최저가 2억에 룰상 인수액 8,360만원을 단순 더해 2.836억으로 평가하면 안 됩니다. 특별매각조건으로 해당 부족 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로, 실질취득액은 200,000,000원입니다. 이는 제시된 280,000,000원 거래의 71.4%입니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래월이 2022.03이므로, 가격 판단은 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 나영탁 보증금 | 280,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 83,600,000원입니다. 다만 특별매각조건상 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 금액은 매수인 기준 실질 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘확약’이 없다면 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 200,000,000원 | 83,600,000원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 160,000,000원 | 123,040,000원 | 160,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 128,000,000원 | 154,592,000원 | 128,000,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건에서도 계산상 인수액은 83,600,000원 → 123,040,000원 → 154,592,000원으로 증가합니다. 하지만 이 임차권에 적용되는 특별매각조건이 유지되는 한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 실질 매수인 인수는 0원으로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제6층 제604호. 승강기·급배수·위생설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 166.6㎡ · 평지 · 세로장방 · 공시지가 3,959,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에이엔타워는 20세대, 2021.11.15 준공이며 대상 면적의 제시 실거래는 1건입니다. 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 특별조건대로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 대상면적 실거래가 1건뿐이고 제시 거래월은 2022.03입니다. 280,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 현장 매물·최근 거래를 함께 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 외형과 건축물현황도 기준 평가이므로 현황을 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 및 관련 행정 상태를 원문 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험해 보이는 2.8억 임차권, 승부처는 ‘특별조건’
이 물건은 보증금 280,000,000원의 대항력 임차권 때문에 첫인상은 위험합니다. 일반 배당만 보면 현재 최저가 200,000,000원에서 83,600,000원의 미배당액이 발생하기 때문입니다. 그러나 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 기준 실질취득액은 200,000,000원이며, 제시된 280,000,000원 실거래의 71.4%입니다.
다만 가격 비교 표본은 1건뿐이고, 내부 확인도 이뤄지지 않았으며, 다세대 소형 물건이라는 환금성 변수가 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라, 특별매각조건이 최종적으로 유효한지 확인한 뒤 2억원이라는 실질취득액을 시장가격과 다시 검증하는 것입니다.
