서울남부지방법원 2025타경14124. 강서구 화곡동 다원슈슈빌 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 진영록이며 2021년 4월 매매가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.05.12. 설정된 영등포농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김예슬은 2020.10.06. 전입·점유했고 확정일자는 2020.08.27.로, 말소기준권리인 2021.05.12. 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 204,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 최저가 기준 배당 계산만 놓고 보면 24,164,800원이 남지만, 이 사건의 특별매각조건이 그 잔액 인수 위험을 제거하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1017-7 다원슈슈빌 제3층 제303호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지상5층 건물 내 제3층 제303호 |
| 현재 소유자 | 진영록 · 2021.04.20. 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 183,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2010.06.25. |
| 단지 규모 | 10세대 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.05.12. 영등포농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사효원상조 근저당권 150,000,000원, 국세·건강보험·지방세 압류, 서울보증보험 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김예슬의 전입·점유는 2020.10.06.로 말소기준보다 빠르기 때문에 임차권등기가 2022.10.19.에 이뤄졌다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원*
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 건물 전부 · 주거 | 2020.10.06 / 2020.08.27 | 204,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김예슬은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있고, 전입일도 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차 매각대금 183,200,000원에서 집행비용 3,364,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 179,835,200원이고, 보증금 204,000,000원 중 24,164,800원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 차이를 감안해야 한다
다원슈슈빌 실거래 표본은 2건입니다. 가장 최근 거래는 2024.01. 전용 56.75㎡·3층 239,000,000원, 이전 거래는 2021.09. 전용 53.1㎡·4층 223,000,000원입니다. 평균은 231,000,000원이고, 최근 거래는 이전 거래보다 7.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 56.75㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2021.09 | 53.1㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 231,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 183,200,000원은 2024.01 거래 239,000,000원의 76.7%, 전체 평균 231,000,000원의 79.3%입니다. 다만 시세 비교 기준 면적은 47.5㎡인데 실제 거래 표본은 56.75㎡와 53.1㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 거래 수도 2건뿐이므로 76.7%라는 숫자를 그대로 할인율로 받아들이는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,364,800원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 | 204,000,000원 | 179,835,200원 |
| 2. 영등포농업협동조합 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사효원상조 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 24,164,800원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 보증금 숫자만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 가능액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 183,200,000원 | 24,164,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 146,560,000원 | 60,291,840원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 117,248,000원 | 89,193,472원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 그래서 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 특별매각조건의 효력이 실제 매각 조건으로 유지되는지를 확인하는 것입니다. 그 조건이 유지되면 현재 회차의 실질취득은 183,200,000원이고, 조건이 빠진다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 문제가 다시 전면에 등장합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡3동 주민센터 북서측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2010.06.25.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역· 중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,368,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대이고 확인되는 실거래가 2건뿐이라, 동일 면적 대단지 아파트보다 시세 산정과 매도 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 김예슬의 전입 2020.10.06.은 말소기준 2021.05.12.보다 빠릅니다. 특별조건을 빼면 인수형 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 존재 여부와 금액을 확인해 실제 배당 변동을 점검해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있었고 이후 공매취소공고로 말소됐습니다. 현재 진행 상태와 교차 여부를 원본에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 비교. 239,000,000원·223,000,000원 거래는 각각 56.75㎡·53.1㎡로 비교 대상 47.5㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 단순 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장과 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 내부 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
표면만 보면 보증금 204,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 183,200,000원이어서 위험한 인수형 경매로 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 24,164,800원을 보여줍니다. 그러나 이번 사건에는 채권자가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 183,200,000원입니다.
가격 지표도 최근 거래 239,000,000원 대비 76.7%로 낮게 보이지만, 비교 거래 면적이 다르고 거래가 2건뿐인 10세대 다세대라는 한계가 있습니다. 게다가 국세·지방세 압류 6건까지 있어 배당표 자체는 변동 가능성이 큽니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 상당 부분 해소되지만, 시세 검증과 특별조건 원문 확인을 전제로 접근해야 하는 물건입니다.
