서울남부지방법원 2025타경14132. 강서구 화곡동 와이앤비 제2층 제204호로, 감정평가상 방2·주방/식당1·화장실1·거실1 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 선순위 임차인의 보증금 잔액을 누가 부담하느냐입니다. 전영아는 2020.11.16. 전입·점유를 시작해 2021.06.02. 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금은 239,000,000원입니다.
현재 최저가 209,600,000원으로 배당하면 집행비용 3,734,400원을 제외한 205,865,600원이 전영아 보증금에 배당되고, 계산상 33,134,400원이 남습니다. 원칙적인 계산만 보면 이 잔액이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 전영아 관련 잔액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제2층 제204호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-37 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·주방/식당1·화장실1·거실1 |
| 면적 / 층 | 29.82㎡ · 6층 건물 내 제2층 제204호 |
| 사용승인 | 2020.02.28. |
| 소유자 | 이주원 · 2020.12.14. 소유권 이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.02. 가압류
등기부의 2020.03.18. 고흥군수산업협동조합 근저당권 2,040,000,000원은 2020.11.13. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.06.02. 서울보증보험주식회사 가압류 399,577,603원입니다. 이후 케이비국민카드·흥국생명보험·하나캐피탈 가압류, 국·부천시·동작구 압류와 2026.01.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.16. | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
| 남궁시윤 | 미상 | 2025.05.23. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
남궁시윤은 2025.05.23. 전입으로 말소기준인 2021.06.02.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 전입 시점상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다. 다만 실제 점유 상태와 명도관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
Y&B의 대상 면적 29.82㎡와 유사한 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 평균은 215,850,000원입니다. 현재 최저가 209,600,000원은 최근 12개월 평균의 97.1%입니다. 하지만 최신 거래는 2025.10. 206,500,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 3,100,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.82㎡ | 3 | 206,500,000원 |
| 2025.10 | 29.82㎡ | 3 | 206,500,000원 |
| 2025.08 | 29.64㎡ | 4 | 236,250,000원 |
| 2025.03 | 29.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.03 | 29.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.04 | 29.64㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 215,850,000원 |
전체 6건 평균은 217,375,000원이지만, 최근 거래 흐름을 우선하면 판단은 더 보수적이어야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -4.1%의 하락 추세이고, 최신 거래 206,500,000원은 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차를 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,734,400원 |
| 1. 임차인 전영아 보증금 | 239,000,000원 | 205,865,600원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 399,577,603원 | 0원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 9,563,345원 | 0원 |
| 4. 흥국생명보험 가압류 | 6,940,652원 | 0원 |
| 5. 하나캐피탈 가압류 | 17,028,810원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 전영아 보증금 미배당액은 33,134,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 전영아 관련 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별매각조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 209,600,000원 | 33,134,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 167,680,000원 | 74,467,520원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 134,144,000원 | 107,534,016원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 구조가 달라집니다. 각 회차의 계산상 미배당 보증금은 증가하지만, 특별매각조건이 그대로 적용되는 한 매수인의 전영아 관련 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·다세대주택·연립주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물, 사용승인 2020.02.28., 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,326,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. Y&B는 18세대이며, 동일·유사 면적 실거래는 206,500,000원~236,250,000원 범위입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 전영아 미배당 잔액의 실질 인수 0원 판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 최신 가격 우선. 최근12개월 평균은 215,850,000원이지만 최신 거래는 206,500,000원이고 추세는 -4.1%입니다. 현재 최저가 209,600,000원이 최신 거래보다 높다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 남궁시윤 점유 확인. 2025.05.23. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 및 명도관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 공항 관련 보호구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘33,134,400원’이 아니라 특별매각조건
표면만 보면 보증금 239,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 33,134,400원이 미배당되는 사건입니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 전영아 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 209,600,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격은 별개입니다. 최근12개월 평균 215,850,000원만 보면 97.1% 수준이지만, 최신 거래는 206,500,000원으로 현재 최저가보다 낮고 최근 추세도 -4.1%입니다. 권리조건은 해소됐지만 가격 메리트는 강하지 않은 회차입니다. 이 사건은 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤, 하락 중인 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
