서울남부지방법원 2025타경14141. 서울 강서구 염창동 더에스에스타운 4층 401호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있으나 특별매각조건이 그 인수효과를 끊어내는 구조”입니다. 고미연의 임차보증금은 374,000,000원이고 전입·점유개시일은 2022.06.15입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.12.29 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매수인이 보증금 반환책임을 떠안을 수 있는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 임차권의 룰상 인수액 374,000,000원을 그대로 실질취득에 더하지 않고, 특별매각조건 적용 후 실질 인수 0원*으로 평가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 해소

초기 고흥군수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,040,000,000원으로 설정됐으나 2022.06.13 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2022.06.15 이주현에게 소유권이 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 현재 존속하는 금전담보권보다 앞선 말소기준권리가 없어, 데이터상 말소기준은 2025.12.29 강제경매개시결정입니다.

고미연은 2022.06.15 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 374,000,000원입니다. 2024.05.31 주택임차권등기가 이뤄졌으며, 2024.12.03의 등기는 같은 임차권의 확정일자 내용을 경정한 것입니다. 따라서 실제 확인되는 임차인은 1명으로 봅니다.

② 시세 비교 — 특별조건 적용 후에는 가격 여유가 있다

더에스에스타운의 대상 면적은 35.27㎡이며, 확인된 최근 거래는 2026.06 유사면적 36.08㎡·10층·400,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 400,000,000원입니다.

현재 최저가이자 특별조건 적용 후 실질취득액인 300,800,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 400,000,000원의 75.2%입니다. 감정가 376,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시세 표본이 1건뿐이므로 400,000,000원을 단지 전체의 확정적인 시세로 단정하기보다는, 현재 확인되는 최신 비교값으로 보는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,800,000원 가정)

배당모델 자체는 임차보증금 374,000,000원을 매수인 인수 대상으로 계산하지만, 이번 매각의 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정값입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현황은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 지하1층/지상10층 구조이며 대상은 제4층 제401호입니다.
• 입지. 서울염동초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측 및 북동측으로 양천로와 양천로71길에 접합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 406.9㎡의 부정형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 현관 보안·잠금장치로 내부 구조 및 이용상황을 직접 확인하지 못해 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 투자성은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 고미연 명의 주택임차권과 2024.12.03 경정등기가 실제로 함께 정리되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 일반 권리분석상 인수액은 374,000,000원이지만 특별조건 적용 시 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 2026.06의 400,000,000원 1건이므로 해당 거래의 층·면적·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
• 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 탐문됐으나 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 현황을 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 정리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하는 것이 핵심입니다.

맺으며 — “인수 374,000,000원”보다 특별매각조건이 먼저다

표면적인 권리구조만 보면 이 물건은 쉽게 들어갈 물건이 아닙니다. 고미연의 보증금은 374,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서, 일반 규칙만 적용하면 매수인이 보증금 반환책임을 떠안는 인수형이기 때문입니다. 현재 최저가 300,800,000원보다 보증금이 더 크므로, 특별조건이 없다면 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 되지 않습니다.

하지만 이번 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 배당받지 못한 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이를 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 300,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 유사면적 거래 400,000,000원의 75.2%입니다.

따라서 결론은 “권리 위험이 없는 물건”이 아니라 “특별조건이 권리 위험을 해소하는 조건부 안전형”에 가깝습니다. 가격 자체는 최근 거래 대비 여유가 있지만 비교표본이 1건이고, 오피스텔이라는 용도와 특별매각조건의 정확한 이행 여부가 남아 있습니다. 특별조건 확인이 끝나야 가격 메리트도 의미가 생기는 사건입니다.