서울남부지방법원 2025타경14149. 염창동 진영리버타운 304호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박연숙이며 2019.06.19. 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 2021.03.10. 국의 압류가 이 사건의 말소기준권리로 계산되어 있고, 그 뒤 강서구 압류와 국의 추가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 말소 자체보다 박철현의 선순위 임차권입니다. 박철현은 2020.05.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.04.27.로, 말소기준일 2021.03.10.보다 앞섭니다. 보증금은 278,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 일반적인 배당 구조에서는 대항력이 남아 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14149 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.06.19. 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2019.01.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심
2019.02.08. 설정됐던 신목신용협동조합의 근저당권 2건은 2019.05.21. 이미 말소됐습니다. 현재 경매 기준으로는 2021.03.10. 국의 압류가 말소기준으로 계산되고, 이후 2021.04.12., 2022.04.28., 2023.04.25. 압류와 2025.12.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 박철현은 2020.05.15. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.06.14. 임차권등기까지 마쳤고, 보증금 278,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 이 선순위성 때문에 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 기준 미배당 보증금 61,091,200원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
② 임차관계 — 두 사람을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.15. | 2020.04.27. | 278,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 특별매각조건 반영 |
| 조자현 | 미상 | 2024.12.26. | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
조자현은 전입일이 2024.12.26.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차관계 자체의 세부 내용은 매각 전 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다. 박철현에게 적용되는 특별매각조건을 조자현에게까지 확대해서 볼 수는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가는 220,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 선순위 보증금 구조입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 일반 규칙만 놓고 보면, 현재 회차에서는 낙찰가 220,800,000원에 미배당 보증금 61,091,200원이 더해져 실질취득 부담이 278,000,000원으로 고정됩니다. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담이 사실상 보증금 수준에 머무르는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 주된 인수 위험이 해소됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 박철현 보증금 | 278,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 박철현 보증금의 부족분은 61,091,200원입니다. 이는 일반 규칙상 매수인 인수액으로 계산된 금액입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로, 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울염경초등학교 북서측 인근이며 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 내 제3층 제304호이며 사용승인일은 2019.01.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 소화전, 승강기, 기계식주차 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중이며 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 5,121,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일에도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지, 실제 교부청구액이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 조자현 점유 확인. 전입은 후순위이지만 보증금과 점유 부분이 미상이므로 현황조사·매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 220,800,000원이 감정가 276,000,000원의 80%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 등기·명세서 대조. 박철현 임차권등기와 2021.03.10. 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 전 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — 위험의 중심은 ‘보증금’이 아니라 ‘특별매각조건 확인’
이 사건을 숫자만 보면 보증금 278,000,000원의 선순위 임차인이 있고 현재 최저가는 220,800,000원이므로 매우 부담스러운 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 61,091,200원이고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질 부담은 보증금 278,000,000원 수준에 고정됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 박철현 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 결론은 주된 선순위 임차보증금 위험은 특별매각조건으로 해소, 다만 세금 압류 4건·조자현의 미상 임차정보·가격 검증은 반드시 남겨두어야 하는 B등급 검토형 물건입니다.
