서울남부지방법원 2025타경14175. 구로동 도무스캠프 제2층 제204호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 정연선이며 2022년 1월 4일 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 등기부의 근저당이 아니라 김현중의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021년 7월 12일, 확정일자는 2021년 8월 10일, 주민등록일자는 2021년 8월 19일, 점유개시는 2021년 8월 20일이며 보증금은 275,000,000원입니다.
말소기준은 2024년 1월 30일 토스뱅크 가압류입니다. 김현중의 전입은 그보다 훨씬 앞선 2021년 8월 19일이므로 대항력이 있습니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 사실상 보증금 275,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제204호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로35길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 · 제2층 제204호 · 사용승인 2021.03.04 |
| 소유자 | 정연선 · 2022.01.04 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 199,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 특별매각조건으로 반전
2021년 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합 근저당 2건은 2021년 8월 19일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 1월 30일 토스뱅크 가압류 17,008,657원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김현중의 임차권은 말소기준보다 앞선 전입을 갖고 있어 통상의 경매라면 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.08.19 / 2021.08.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
* 특별매각조건이 없다는 가정의 계산에서는 현재 회차 미배당액 79,388,800원이 매수인 인수액이 됩니다. 특별매각조건은 이 임차권에 관한 포기·말소 조건을 전제로 한 판단입니다.
② 가격 비교 — 1.992억은 2022년 거래보다 낮지만, 최신 시세로 단정하면 안 된다
도무스캠프는 총 12세대, 사용승인일은 2021년 3월 4일입니다. 확인되는 면적 유사 실거래는 2022년 1월 22.39㎡ 4층 288,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 199,200,000원은 이 거래금액의 69.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 249,000,000원도 2022년 거래보다 낮고, 현재 최저가 199,200,000원은 더 크게 할인돼 보입니다. 그러나 표본이 1건이고 거래시점도 2022년 1월이므로 이를 2026년 현재의 실거래 시세라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건에 가격 가점을 크게 주는 근거는 “2.88억보다 싸다”가 아니라 실제 매각 전 최신 인근 거래를 다시 확인하는 것이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,588,800원 |
| 1. 임차인 김현중 보증금 | 275,000,000원 | 195,611,200원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 17,008,657원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김현중 보증금의 배당 부족분은 79,388,800원입니다. 통상 구조라면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에서는 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 집행비용은 제공된 예상배당값 3,588,800원을 사용했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총비용은 2.75억 부근에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 199,200,000원 | 79,388,800원 | 278,588,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,360,000원 | 118,671,040원 | 278,031,040원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 127,488,000원 | 150,096,832원 | 277,584,832원 |
이 표가 바로 대항력 인수형의 함정을 보여줍니다. 낙찰가만 보면 1.99억 → 1.59억 → 1.27억으로 크게 내려가지만, 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 총비용은 계속 약 2.75억 이상에 머뭅니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 “유찰돼서 싸졌다”는 판단은 틀립니다. 이번 사건은 그 인수고리를 특별매각조건이 끊어 주는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주변환경. 영서초등학교 남동측 인근이며 다세대주택, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
- 규모. 도무스캠프는 총 12세대이며 사용승인일은 2021.03.04입니다.
- 토지. 준공업지역 · 평지 · 부정형 · 공시지가 4,022,000원/㎡ · 토지면적 295.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지가 이 사건의 핵심입니다.
- 임차권 말소 확인. 김현중 임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 비교는 최신 거래로 보완. 확인되는 동일 건물 실거래가 2022.01 한 건뿐이므로 288,000,000원을 2026년 현 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.22 민간임대주택 등록 등기가 있었던 이력이 있으므로 입찰 전 현재 효력과 말소 여부를 원문으로 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만 실제 현재 점유·인도 상태는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 2.75억”보다 중요한 것은 특별매각조건
표면만 보면 이 물건은 위험합니다. 김현중은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 275,000,000원입니다. 현재 회차 199,200,000원에 낙찰되면 배당 부족분만 79,388,800원입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 약 2.75억 수준에 고정되는 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 그래서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 실질 인수는 0원*”입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 2022년 1월 288,000,000원 거래 한 건만으로 2026년 시세를 단정하기 어렵습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 최신 거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
