256,000,000원
서울남부지방법원 2025타경14179. 강서구 화곡동 파크아리온 101동 203호, 전용 28.62㎡ 오피스텔입니다. 김성진이 2021.10.24 매매계약으로 거래가 319,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2025.12.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2021.08.11 설정됐던 국민은행 근저당 2건은 2021.11.05 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 2.56억”이 아닙니다. 2021.11.29 전입·점유를 시작하고 2021.10.27 확정일자를 받은 중국인 이봉의 임차보증금은 319,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 보통이라면 배당 부족분을 매수인이 인수해 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 이번 사건은 특별매각조건이 그 위험을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14179 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218(화곡동) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 28.62㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 |
| 사용승인 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 김성진 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소, 핵심은 선순위 임차권
2021.08.11 국민은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 6,000,000,000원과 2,400,000,000원이었지만 2021.11.05 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2025.12.30 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.11.30 임차권등기는 매각만으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아니며, 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금의 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 해소·한 명은 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 이봉 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 확정일자 2021.10.27 | 319,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 이성하 점유 부분 미상 | 2024.07.10 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
중국인 이봉은 임대차계약일 2021.10.27, 주민등록·점유개시 2021.11.29, 확정일자 2021.10.27로 말소기준보다 명확히 앞섭니다. 배당요구도 2023.11.30 이뤄졌습니다. 현재 회차 계산상 251,616,000원이 배당되고 67,384,000원이 부족하지만, 특별매각조건으로 이 부족분에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소됩니다.
반면 이성하는 2024.07.10 전입 사실만 확인됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건을 “무조건 인수 0원”으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 79.4%는 ‘표면 할인’, 현재 시세 확정치는 아니다
파크아리온101동102동 전용 28.62~28.71㎡ 거래표본 12건의 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 2021.12의 321,000,000원입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 이 평균의 79.4%입니다. 다만 표본 거래가 2021.11~12에 집중돼 있어 2026.09.08 경매의 현재 시세를 그대로 대표한다고 보기에는 시간 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차보증금 · 중국인 이봉 | 319,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 67,384,000원입니다. 일반 규칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 부분의 실질 인수액은 0원입니다. 이성하의 미상 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이봉 관련 실질 인수는 특별조건으로 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 256,000,000원 | 67,384,000원 | 이봉 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 204,800,000원 | 117,867,200원 | 이봉 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 163,840,000원 | 158,253,760원 | 이봉 관련 실질 0원 |
확약이 없었다면 보증금 319,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권을 제거합니다. 다만 이 계산은 이봉 임차권에 한정되며, 이성하의 미상 보증금은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 다세대·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 도로. 6필 일단의 사다리형 토지이며 북측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,544,000원/㎡입니다.
- 규모. 파크아리온101동102동은 28세대이며 사용승인일은 2021.07.29입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 부가돼 있는지 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 이성하 보증금 확인. 2024.07.10 전입자의 보증금·계약일·확정일자·배당요구·실제 점유관계를 확인하기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 등기된 주택임차권이 특별조건대로 말소되는 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 가격표본 시차. 비교 거래 12건이 2021.11~12에 집중돼 있으므로 256,000,000원이 현재 시세 대비 정말 낮은지는 별도 현장시세 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 28세대 규모와 동일면적 실거래 공백을 감안해 매도·임대 수요를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
맺으며 — “주된 6,738만원은 해소됐지만, 아직 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 319,000,000원입니다. 현재 최저가 256,000,000원만 놓고 보면 보증금보다 낮아 일반적인 경매라면 67,384,000원의 인수 부담이 생기고, 낙찰가가 더 내려가도 총 실질취득액은 보증금 부근에 묶이는 구조입니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 이봉 임차권의 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
문제는 그 다음입니다. 2024.07.10 전입한 이성하의 보증금이 확인되지 않았고, 그 임차관계는 위 특별조건 밖에 남아 있습니다. 거래평균 322,333,333원 대비 최저가가 79.4%라는 숫자도 매력적으로 보이지만 비교 거래가 2021년에 몰려 있습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권은 해결됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 권리·가격 모두 확정 금지”입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 이성하의 실제 보증금과 특별매각조건 적용 범위를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
