서울남부지방법원 2025타경14183. 강서구 방화동 제이스빌 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 김순연은 2022년 4월 13일 매매를 원인으로 거래가액 289,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차권자 신수정은 임대차계약일 2022년 3월 26일, 확정일자 2022년 3월 29일, 전입·점유개시 2022년 5월 11일, 보증금 289,000,000원으로 등기돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 2.776억”이 아닙니다. 말소기준은 2025년 4월 11일 서울특별시 압류인데, 신수정의 주택임차권은 그보다 훨씬 앞선 2024년 3월 28일 등기이며 전입도 2022년 5월 11일입니다. 따라서 특별조건이 없다면 선순위 대항력 임차권의 미배당액이 낙찰자에게 승계됩니다. 현재 회차 모델에서는 그 금액이 16,086,400원입니다.
* 특별매각조건이 없다는 가정의 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 16,086,400원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 위 특별매각조건이 그대로 이행되는 경우에 한합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2022.03.02 |
| 소유자 | 김순연 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 277,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건이 해소
말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 그 이후의 강서세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 신수정의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 일반적인 경매라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 부분을 특별매각조건으로 끊어낸 것이 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 289,000,000원 | 2022.05.11 | 2022.03.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 임차인 신수정은 배당요구가 되어 있고, 확정일자와 전입을 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 모델상 보증금 289,000,000원 중 272,913,600원이 배당되고 16,086,400원이 남지만, 특별매각조건으로 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건에 포함돼 있습니다.
② 가격 비교 — 실질취득 2.776억 vs 확인 실거래 3.29억
제이스빌은 20세대, 2022년 3월 2일 사용승인된 다세대주택입니다. 확인 가능한 실거래는 2024년 1월 4층, 전용 19.31㎡ 거래 329,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 277,600,000원으로 이 거래가의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.31㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 329,000,000원 |
중요한 점은 이 사건에서는 특별매각조건을 반영한 실질취득액 277,600,000원을 시세와 비교해야 한다는 것입니다. 특별조건이 없었다면 현재 회차의 낙찰가 277,600,000원에 미배당 16,086,400원을 더해 293,686,400원이 자금 부담이 되지만, 이번 매각 조건에서는 그 잔액 반환청구권이 포기되므로 실질취득액은 최저가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,686,400원 |
| 1. 임차인 신수정 보증금(우선변제) | 289,000,000원 | 272,913,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당 16,086,400원이 발생합니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자는 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 특별조건 없을 때 인수 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 277,600,000원 | 16,086,400원 | 277,600,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 222,080,000원 | 70,829,120원 | 222,080,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 177,664,000원 | 114,623,296원 | 177,664,000원 |
대항력 임차권 인수형의 일반 원칙에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 이 사건 역시 배당 모델만 보면 그렇게 움직입니다. 그러나 특별매각조건이 각 회차에서도 동일하게 적용·이행된다면 해당 임차권의 잔액 반환청구권이 포기되므로, 매수인의 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화초등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층, 사용승인일 2022.03.02이며 승강기·난방·주차장시설 등이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 3,059,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 따라 처리되는 구조인지 집행기록을 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 가능한 실거래가 2024.01 한 건뿐이므로 329,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.11 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·공용비용. 서울특별시와 강서세무서 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 체납액을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 최신본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 있지만, 매각조건이 끊어준다”
이 물건은 겉만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스러운 사건입니다. 신수정의 보증금은 289,000,000원이고 현재 최저가는 277,600,000원이라, 일반적인 배당 구조에서는 16,086,400원의 미배당 보증금 승계가 발생합니다. 하지만 이번 경매는 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸었습니다. 따라서 그 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원, 실질취득 277,600,000원입니다.
가격은 확인 실거래 329,000,000원보다 낮지만 비교 표본이 1건뿐이라 확정적인 시세 우위로 과장해서는 안 됩니다. 결국 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 특별매각조건의 유효성과 이행 구조를 원문으로 확인하는 것입니다. 그 부분이 확인되면 선순위 임차권의 금액 위험이 해소되지만, 확인되지 않으면 완전히 다른 사건이 됩니다.
