198,400,000원
서울남부지방법원 2025타경14194. 강서구 화곡동 성원프라우드 제2층 제204호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 임차인 조민영은 2020.06.18. 전입·점유를 시작했고, 최초 보증금 190,000,000원에 대해 2020.06.01. 확정일자를 갖췄습니다. 2022.05.10. 보증금을 9,500,000원 증액해 총 199,500,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2022.05.13.입니다. 2024.05.24.에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
반면 이 사건에서 산정된 말소기준은 2025.12.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 빠르므로, 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건 때문에 이 사건의 실질 권리판정이 뒤집힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 27.63㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사콘텐츠21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 사용승인 2018.03.29. |
| 규모 | 성원프라우드 · 20세대 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 인수 해소
이 사건의 실제 임차인은 1명, 조민영입니다. 전입일 2020.06.18.이 말소기준 2025.12.30.보다 빠르며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차보증금은 총 199,500,000원이고 건물 전부를 대상으로 합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조민영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 199,500,000원 | 전입 2020.06.18. 확정 2020.06.01. 증액분 확정 2022.05.13. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 특별조건 적용 실질취득은 최근 시세의 78.6%
성원프라우드의 대상면적과 유사한 최근 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 245,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 252,500,000원, 가장 최신인 2026.08. 거래는 255,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.2% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.44㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 28.55㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 28.44㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 28.55㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2024.02 | 28.55㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 252,500,000원 |
현재 최저매각가 198,400,000원은 전체 실거래 평균 245,000,000원의 81.0%, 최근 12개월 평균 252,500,000원의 78.6%입니다. 특별매각조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 198,400,000원이고, 시세 비교도 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다. 최신 거래 255,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 조민영 보증금 | 199,500,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 4,677,600원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 부분이 매수인 인수 위험이지만, 본건은 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되어 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 198,400,000원 | 4,677,600원 | 0원 | 198,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 158,720,000원 | 43,802,080원 | 0원 | 158,720,000원 |
| 3회 유찰 시 | 126,976,000원 | 75,101,664원 | 0원 | 126,976,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층, 사용승인 2018.03.29.이며 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기설비가 탐문됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 대체로 정방형 토지이며 공시지가는 5,530,000원/㎡, 토지면적은 383.1㎡입니다.
- 환금성. 성원프라우드는 20세대 규모이며, 최근 실거래 5건은 235,000,000원~255,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 물건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 권리판정의 핵심입니다. 입찰 시점의 매각물건명세서에서 동일 조건이 유지되는지 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 분명히 인식. 조민영의 전입 2020.06.18.·확정일자 2020.06.01.은 말소기준 2025.12.30.보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 인수형 구조입니다.
- 현재 가격 기준. 특별조건 적용 실질취득 198,400,000원은 최근 12개월 평균 252,500,000원의 78.6%, 전체 평균 245,000,000원의 81.0%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 호수 표기 대조. 사건 소재지는 제204호이나 감정요항표의 건물 구조 설명에는 제203호가 기재돼 있으므로 입찰 전 감정평가서 원문과 집합건축물대장을 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 이력. 현재 1회 유찰이며 성원프라우드 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 199,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해 경계해야 하는 물건입니다. 현재 최저가 198,400,000원에서도 배당 부족분 4,677,600원이 발생합니다. 하지만 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했습니다. 그 조건을 적용하면 매수인 인수액은 실질 0원, 현재 실질취득은 198,400,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균 252,500,000원의 78.6%이고 최신 거래는 255,000,000원, 최근 추세도 +5.2%입니다. 따라서 가격만 보면 1회 유찰된 현재 회차부터 시세 아래에 들어와 있습니다. 다만 20세대 규모의 다세대, 평균 2.2회 유찰, 내부 미확인이라는 환금성·현장 리스크가 있고 무엇보다 특별매각조건이 권리 안전성의 전제입니다. 결론은 “가격은 매력권, 권리는 특별조건 확인 후 접근”입니다.
