서울남부지방법원 2025타경14211. 강서구 화곡동 에이엔캐슬 6층 601호, 전용 26.23㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 근저당이 아니라 2022년부터 점유·전입한 임차인 이의정입니다. 임차보증금은 222,000,000원이고 전입일은 2022.05.13, 확정일자는 2022.04.18입니다. 이후 2024.05.21 임차권등기가 설정됐으며, 2025.12.31 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기 순서만 놓고 보면 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 실제 배당 계산도 현재 최저가에서 임차보증금 전액을 갚지 못합니다. 다만 이번 사건에는 그 부족액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것이 특별매각조건으로 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 경매와 달리, 현재 회차에서 낙찰자의 실질취득액은 172,800,000원 + 실질 인수 0원 = 172,800,000원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.23㎡ · 7층건 내 6층 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2018.06.05 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시가 뒤
이 사건에서 실제 임차인은 이의정 1명입니다. 임대차계약일은 2022.04.13, 확정일자는 2022.04.18, 전입·점유개시는 2022.05.13이고 임차보증금은 222,000,000원입니다. 2024.05.21 임차권등기까지 마쳤습니다. 전입이 2025.12.31 경매개시결정보다 앞서 있으므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이의정 | 건물 전부 | 222,000,000원 | 2022.05.13 / 2022.04.18 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
② 가격 비교 — 실질취득 기준 1.728억
에이엔캐슬 전용 26.23㎡의 제공된 실거래는 2024.03, 5층, 207,200,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로도 제공된 비교값은 207,200,000원이며, 현재 최저가 172,800,000원은 그 83.4%입니다. 특별매각조건으로 임차보증금 잔액의 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 172,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 26.23㎡ | 5 | 207,200,000원 |
| 평균 | 26.23㎡ | 1건 | 207,200,000원 |
숫자상으로는 실거래 대비 34,400,000원 낮은 가격입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2024.03이므로, 이 한 건만으로 현재 시장가를 정밀하게 단정하기는 어렵습니다. 가격 할인 자체는 확인되지만 실거래 표본의 폭이 좁다는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 이의정 보증금 | 222,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 부족분은 52,419,200원입니다. 2회 유찰 시 계산상 인수액은 86,495,360원, 3회 유찰 시 113,756,288원으로 증가합니다. 다만 이번 특별매각조건에 따라 이의정의 배당 부족액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로, 매수인의 실질 인수는 각 회차 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 에이엔캐슬은 총 20세대입니다.
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역(지하철 2호선 및 5호선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층건 내 6층 601호이며 사용승인일은 2018.06.05입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 가장형 토지이며 서측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당 부족액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이 사건 매각조건으로 실제 유지되는지 입찰 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 조건대로 진행되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득은 172,800,000원으로 제공된 동일 전용면적 실거래 207,200,000원의 83.4%입니다.
- 실거래 표본. 제공된 비교거래는 2024.03의 1건뿐이므로 한 건의 가격을 현재 시세 전체로 단정하지 마세요.
- 환금성. 총 20세대 다세대·도시형생활주택인 만큼 향후 매도 시 거래 속도와 실제 수요를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각 당일 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 특별매각조건이 더 중요하다
이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 222,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 보증금을 전액 배당하지 못하는 인수형 구조입니다. 실제 일반 계산상 부족액도 52,419,200원입니다. 그러나 이번 사건에는 바로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 조건이 그대로 이행된다는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 172,800,000원입니다.
가격은 제공된 동일 면적 실거래 207,200,000원보다 낮아 숫자상 할인폭이 있습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건이고, 다세대·도시형생활주택이라는 환금성 특성도 있습니다. 결론적으로 특별매각조건 확인이 선행되면 가격 경쟁력이 생기는 물건이지만, 그 조건을 확인하지 않은 채 단순히 “대항력 임차인 인수 0”으로 처리해서는 안 됩니다.
