217,600,000원
서울남부지방법원 2025타경14221. 양천구 신월동 한울팰리스 제5층 제501호, 전용 22.68㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 이민형의 전입·점유개시는 2022.01.21, 확정일자는 2022.01.04이고 말소기준권리로 계산된 부천세무서의 압류는 2023.03.21입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
현재 최저매각가 217,600,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 3,846,400원을 제외한 213,753,600원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 289,000,000원 중 75,246,400원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인 인수 문제가 됩니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 부족분과 달리 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제5층 제501호 · 도로명주소 서울특별시 양천구 화곡로 94 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 22.68㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 건축물현황도상 방2·거실·주방1·욕실및화장실1·발코니·현관 · 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인 못함 |
| 사용승인일 | 2020.12.09 |
| 소유자 | 김연희 · 2022.01.17 매매 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
등기부에는 2020.12.21 관악신용협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이 있었으나 2022.01.21 일부포기로 이미 말소됐습니다. 같은 날 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기도 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.03.21 부천세무서장 압류이고, 이후 2023.11.13 임차권등기와 2025.12.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.21 | 2022.01.04 | 289,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 특별조건 후 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
특별매각조건이 없었다면 대항력 임차인의 미배당액을 최저가에 더해 실질취득비용을 판단해야 합니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차인의 반환청구권 포기 조건으로 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차 실질취득은 최저매각가와 같은 217,600,000원입니다.
제공된 한울팰리스 동일 면적대 실거래는 총 12건이며 평균은 287,250,000원, 최저 280,000,000원, 최고 294,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.02 · 292,000,000원이고 현재 실질취득 217,600,000원은 제공된 최근12개월 평균의 75.8%입니다. 표본만 놓고 보면 가격 차이가 있으나, 최신 거래 자체가 2022.02이므로 2026.09 매각기일 시점의 현재 시세를 이 표본만으로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 23.03㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2022.02 | 22.68㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 23.03㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 22.68㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2022.01 | 22.81㎡ | 5 | 291,000,000원 |
| 2021.12 | 23.03㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2021.10 | 22.68㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2021.09 | 22.68㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.09 | 23.03㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 평균 | 22.68㎡ 대상 | 12건 | 287,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 이민형 보증금 | 289,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 이민형의 보증금 부족분은 75,246,400원입니다. 원칙적인 권리계산에서는 매수인 인수 가능액으로 잡히지만, 본건 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 압류채권액 등 실제 배당에 영향을 주는 금액에 따라 배당표 자체는 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 특별조건 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 217,600,000원 | 75,246,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,080,000원 | 118,157,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 139,264,000원 | 152,485,696원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다. 본건 역시 시나리오 계산만 보면 인수액이 75,246,400원에서 118,157,120원, 152,485,696원으로 늘어납니다. 그러나 특별매각조건이 해당 잔액 반환청구권을 포기시키므로 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 보는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신화중학교 남동측 인근. 대로변에는 각종 근린상가, 후면에는 주상용건물·단독주택·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 동측으로 도보 약 15분 거리에 화곡역(5호선)이 있고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 규모. 한울팰리스 총 12세대, 사용승인일 2020.12.09. 본건은 9층 건물의 5층이며 전용 22.68㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식주차설비 및 온수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 5,318,000원/㎡. 2필지가 일단지를 이룬 세장형 평지로 공동주택(다세대주택·오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 환금성. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.1회입니다. 12세대 규모이고 제공된 실거래의 최신 시점이 2022.02이므로 입찰 시점의 현재 시세 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 이민형의 전입 2022.01.21은 말소기준권리 2023.03.21보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수 문제가 발생하는 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 가격 자료 최신성 확인. 제공된 12건 평균은 287,250,000원이지만 최신 거래는 2022.02입니다. 현재 매매호가와 추가 실거래를 입찰 직전에 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물현황도상 방2·거실·주방1·욕실및화장실1·발코니·현관 구조입니다.
- 압류·배당 원본 확인. 말소기준권리는 2023.03.21 압류이고 처분청은 부천세무서장입니다. 압류채권액에 따라 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건
표면만 보면 보증금 289,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 217,600,000원에서는 75,246,400원의 미배당액이 발생하는 사건입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 보고 “시세 대비 75.8%라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건은 결정적인 예외가 있습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다.
그 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 217,600,000원입니다. 제공된 실거래 평균 287,250,000원 대비 75.8%라는 수치 자체는 가격 측면에서 긍정적입니다. 다만 실거래 최신 시점이 2022.02이고, 한울팰리스는 12세대이며 제공된 경매 통계상 평균 2.1회 유찰됐다는 점 때문에 현재 시세와 환금성 검증 없이 가격 가점을 과도하게 주기는 어렵습니다. 결론은 특별매각조건이 확인되면 권리 부담은 크게 해소되지만, 가격 판단은 2026.09.08 입찰 직전의 현재 시장 확인이 마지막 관문입니다.
