서울남부지방법원 2025타경14225. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 503호, 오피스텔입니다. 지하 1층·지상 12층 건물의 5층에 있고, 감정평가상 방·거실겸주방·화장실·보일러실 구조로 이용 중입니다. 소유자 배윤호는 2021년 7월 10일 매매계약을 원인으로 2021년 8월 30일 소유권을 이전받았고 거래가액은 278,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 278,000,000원 임차보증금의 처리입니다. 채형원은 2021년 8월 27일 전입, 2021년 8월 29일 점유를 시작했고 임차권등기는 2023년 9월 14일 마쳐졌습니다. 확정일자는 2023년 11월 7일 경정을 통해 2021년 7월 27일로 기재됐습니다. 현존 말소기준은 2025년 12월 31일 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·점유가 그보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방·거실겸주방·화장실·보일러실 · 지하1층/지상12층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2021.07.08 |
| 소유자 | 배윤호 (2021.07.10 매매 · 2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘특별조건’이 결론을 바꾼다
2021년 7월 16일 당산신용협동조합 근저당권이 설정됐지만, 2021년 8월 26일 이미 말소됐습니다. 그 다음날인 2021년 8월 27일 채형원이 전입했고, 8월 29일 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 임차권등기와 확정일자 경정이 이어졌고, 현존 권리 중 매각 소멸의 기준이 되는 것은 2025년 12월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
* 예상배당 계산 자체에는 임차보증금 278,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있으나, 본 사건의 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채형원 | 건물 전부 | 278,000,000원 | 2021.08.27 / 2021.08.29 | 2021.07.27 (경정) | 대항력 있음 | 배당계산상 없음 | 실질 0원* |
채형원은 2023년 9월 14일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 표시돼 있습니다. 등기에는 2023년 11월 7일 확정일자를 2021년 7월 27일로 경정한 내용도 있습니다. 예상배당 구조는 임차보증금을 직접 배당하지 않고 매수인 인수로 처리하지만, 위 특별매각조건이 그 인수 부담을 실질적으로 제거하는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가의 80%
감정가는 266,000,000원, 현재 최저매각가는 212,800,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 2회 유찰 시 170,240,000원, 3회 유찰 시 136,192,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 인수 · 임차인 채형원 보증금 | 278,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 209,020,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 278,000,000원 중 209,020,800원이 배당되고 68,979,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 특별매각조건은 바로 이 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방·거실겸주방·화장실·보일러실 구조입니다.
- 위치. 독산역(지하철 1호선) 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·공장·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 독산역과 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 12층 중 5층이며 사용승인일은 2021.07.08입니다.
- 설비. 전기·승강기·개별난방(도시가스)·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역으로 기재돼 있습니다.
- 등기 특이사항. 2021.08.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 채형원 임차권 확인. 보증금 278,000,000원, 전입 2021.08.27, 점유 2021.08.29, 확정일자 2021.07.27 경정 내용과 현재 임차권등기 상태를 대조하세요.
- 실질 인수 0원*의 전제 확인. 특별조건이 적용되지 않으면 선순위 대항력 임차권 위험이 다시 살아납니다. 입찰보증금 납부 전에 집행법원 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·효력 관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 266,000,000원에서 1회 유찰돼 212,800,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 오피스텔 실거래를 별도로 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건을 보라”
이 사건은 표면만 보면 상당히 위험합니다. 보증금 278,000,000원의 채형원 임차권이 현존 말소기준인 2025년 12월 31일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서기 때문입니다. 일반적인 권리분석이라면 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰가보다 더 중요한 물건입니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 예외가 붙었습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 최종 매각에서도 그대로 유효하고 이행된다면, 현재 회차의 매수인 실질취득은 212,800,000원, 임차보증금 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 “특별매각조건이 정확히 어떤 범위로 확정돼 있느냐”입니다. 권리조건 확인이 끝난 뒤에는 감정가 대비 80%라는 숫자에 기대지 말고 오피스텔 실거래를 따로 대조해 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다. 권리는 특별조건 확인 후 합격 가능, 가격 판단은 별도.
