서울남부지방법원 2025타경14236. 서울 양천구 신월동 ‘경성빌’ 제2층 제203호, 전용 28.89㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박희복은 2022년 4월 12일 매매를 원인으로 거래가액 298,000,000원에 취득했고, 2026년 1월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리로 계산되어 있으며, 이후 2026년 1월 9일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 그보다 앞선 은종환의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 4월 12일, 점유개시는 2022년 5월 2일, 주민등록일은 2022년 5월 10일이며 보증금은 298,000,000원입니다. 임차권등기는 2024년 3월 12일 이뤄졌고 배당요구도 같은 날 접수돼, 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제2층 제203호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로5길 42-5 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 28.89㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2022.01.18 사용승인 · 12세대 |
| 소유자 | 박희복 · 2022.04.12 매매 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건이 핵심
등기 순서만 보면 임차권이 말소기준인 2026년 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙으로는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 239,200,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 4,148,800원을 먼저 공제하고 은종환에게 235,051,200원이 배당돼, 62,948,800원이 부족합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 은종환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.10 | 2022.04.12 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 은종환은 보증기관이나 대위·승계 신고자로 표시된 사람이 아니라 임차권자로 확인됩니다. 배당요구를 마쳤고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 특별매각조건에 따라 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이 임차권의 실질 승계금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 본다
경성빌 전용 28.89㎡와 면적이 맞는 실거래 표본은 5건입니다. 실거래 평균은 308,000,000원, 최저 298,000,000원, 최고 328,000,000원이며 최신 거래는 2022년 6월 328,000,000원입니다. 현재 최저매각가 239,200,000원은 실거래 평균의 77.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.36㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2022.06 | 29.5㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2022.04 | 29.08㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2022.04 | 28.89㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2022.02 | 29.08㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 308,000,000원 |
이 사건에서는 특별매각조건 때문에 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 239,200,000원입니다. 이는 실거래 평균 308,000,000원보다 낮고, 최저 실거래 298,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인된 실거래의 거래월이 2022년 2월부터 6월에 집중되어 있으므로, 그 가격 수준을 2026년 현재 가격과 동일시하는 해석은 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,148,800원 |
| 1. 임차인 은종환 보증금(우선변제) | 298,000,000원 | 235,051,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 은종환의 보증금 부족분은 62,948,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 추정되며, 전용면적은 28.89㎡입니다. 경성빌은 12세대이고 사용승인일은 2022.01.18입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 양서중학교 동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층이며, 위생·급배수시설·난방시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터 내외, 남측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,733,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 가격 구조의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 부족분은 62,948,800원이지만 특별매각조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 둘을 혼동하면 취득원가 계산이 크게 달라집니다.
- 유찰 시 구조. 2회 유찰 시 매각가는 191,360,000원, 룰상 미배당액은 110,119,040원이고 3회 유찰 시 매각가는 153,088,000원, 룰상 미배당액은 147,855,232원입니다. 특별매각조건이 그대로 적용되는 경우 실질 인수는 해당 임차권에 대해 0원입니다.
- 시세 검증. 확인된 실거래 5건은 2022년 2~6월 거래입니다. 현재 최저가가 과거 실거래 평균보다 낮다는 사실과 2026년 현재 적정가격은 구분해 판단해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 특별매각조건에는 임차권등기 말소가 포함되어 있으므로 낙찰 이후 실제 말소 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 이 사건은 특별매각조건이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 298,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 239,200,000원이어서, 일반적인 경매라면 미배당 보증금 62,948,800원을 매수인이 떠안을 가능성이 있는 인수형 구조입니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당액이 늘어 실질취득부담이 보증금 수준으로 수렴합니다.
하지만 이 사건은 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 확인된 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서는 실질취득액을 239,200,000원으로 놓고 가격을 비교해야 합니다. 이 금액은 실거래 평균 308,000,000원의 77.7%로 낮지만, 확인된 거래가 모두 2022년에 집중돼 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 2026년 현재 시세 재검증입니다.
