서울남부지방법원 2026타경3002. 금천구 가산동 ‘한강’ 제1동 8층 803호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이소영은 2021년 9월 8일 매매를 원인으로 거래가액 205,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기입된 강제경매입니다. 권리분석의 핵심은 2023년 4월 7일 국의 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞서 전입·점유한 임차인 주희의 대항력입니다.
주희의 보증금은 205,000,000원으로 현 최저가 160,800,000원보다 큽니다. 배당표에서는 집행비용 3,051,200원을 먼저 뺀 뒤 임차인에게 157,748,800원이 배당되어 47,251,200원이 남습니다. 대항력 임차인 구조라면 이 부족분이 원칙적으로 매수인 인수 위험이지만, 이번 사건은 바로 그 위험을 특별매각조건이 제거하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하1층/지상10층 건물 내 8층 803호 · 사용승인 2021.08.18 |
| 소유자 | 이소영 (2021.09.08 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.04.07 국의 압류입니다. 이후 종로구·금천구 등의 압류와 2026.01.06 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 주희의 주민등록·점유개시는 2021.10.05로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 을구 4-2는 별도 임차인이 아니라 을구 4번 임차권의 경정등기로, 실제 임차인은 주희 1명으로 읽는 구조입니다.
경정등기에는 임대차계약일자 2021.09.08, 점유개시일자 2021.10.05, 확정일자 2021.09.08로 기재되어 있습니다. 최초 임차권등기에는 확정일자 2022.12.22가 기재되어 있으나, 이후 경정등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주희 | 건물전부 | 205,000,000원 | 2021.10.05 | 2021.09.08 (경정) | 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
② 가격 판단 — 1회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 160,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 소유자의 2021년 거래가액은 205,000,000원이지만, 과거 취득가를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰됐으니 저렴하다”는 식의 가격 가점은 배제하고 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,051,200원 |
| 1. 임차인 주희 보증금 | 205,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 47,251,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물의 8층 803호이며 사용승인은 2021.08.18입니다.
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 기재되어 있으며, 별도 아파트 대상 지정기간은 2026.12.31까지로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 문구가 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 을구 4-2에서 계약일·점유개시일·확정일자가 경정되어 있으므로 최신 등기부의 기재를 기준으로 원본을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24 기입된 선행 민간임대주택등기의 매각 후 처리 내용을 매각서류와 등기부에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰돼 160,800,000원이 됐다는 사실만으로 현재 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “47,251,200원 인수”가 아니라, 특별조건 확인이 승부처
숫자만 보면 주희의 보증금 205,000,000원이 최저가보다 커서 현 회차에 47,251,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건은 다릅니다. 매각물건명세서가 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸어 두었기 때문에, 그 조건이 그대로 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현 회차 기준 실질취득은 160,800,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이것이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 현재 가격은 감정가의 80%이지만 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 가격 매력을 가점할 수 없습니다. 또한 국세·지방세 압류 4건, 선행 민간임대주택등기, 임차권 경정등기가 함께 존재합니다. 결론은 “인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 특별조건 원문과 가격 검증은 반드시 별도로 확인”입니다.
