167,200,000원
서울남부지방법원 2026타경3006. 가산디지털단지역 남동측 인근의 한강 제1동 제10층 제1003호 오피스텔로, 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이소영이며 2021.09.07 매매를 원인으로 2021.10.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리 소멸 여부가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 전입을 갖춘 임차권의 보증금과 특별매각조건을 함께 읽는 데 있습니다.
등기상 2021.08.31 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 2021.10.08 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.02.01 국 압류입니다. 이후 강서구·금천구 압류와 2026.01.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김보혜는 전입일 2021.10.08, 확정일자 2021.09.13으로 말소기준보다 앞서므로 단순한 후순위 임차권등기로 취급하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 이용중 |
| 소유자 | 이소영 · 2021.09.07 매매 · 거래가액 205,000,000원 · 2021.10.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 167,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.02.01 국 압류입니다. 김보혜는 2021.10.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.13이며, 보증금 205,000,000원의 주택임차권이 2023.10.13 등기되어 있습니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 정리되고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능 상태입니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보혜 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 205,000,000원 | 2021.10.08 / 2021.09.13 | 2023.10.13 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| RENDAVAA ALTANZUL | 미상 | 미상 | 2025.03.14 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 80%
현재 최저매각가는 167,200,000원으로 감정가 209,000,000원의 80% 수준입니다. 1회 유찰된 현재 회차에서는 특별매각조건 적용 후 실질 인수가 0원이므로, 실질취득액은 최저매각가와 같은 167,200,000원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 계산 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 167,200,000원 | 40,940,800원 | 0원 | 167,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,760,000원 | 73,912,640원 | 0원 | 133,760,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 107,008,000원 | 100,290,112원 | 0원 | 107,008,000원 |
이 사건에서는 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 자체는 커지는 구조지만, 특별매각조건이 동일하게 적용되는 한 그 미배당 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소하는 조건입니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 205,000,000원 부근으로 고정”되는 사건과는 다르게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,140,800원 |
| 1. 임차인 김보혜 보증금 (우선변제) | 205,000,000원 | 164,059,200원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당계산상 김보혜 보증금 부족분은 40,940,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김보혜 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 상가 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔이지만 감정평가상 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 위생·급배수·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·강서구·금천구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인하세요.
- 점유자 확인. RENDAVAA ALTANZUL은 2025.03.14 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유부분이 미상이므로 명도 상대와 점유 원인을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24 민간임대주택등기가 있으므로 관련 등록·의무관계가 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류를 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 최근 실거래 시세와의 직접 비교 없이 “싸다”고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로만 보면 보증금 205,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 167,200,000원보다 보증금이 커서 상당한 인수 위험이 있는 사건입니다. 실제 일반 배당계산도 부족분 40,940,800원을 매수인 인수로 산정합니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김보혜 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 167,200,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
다만 국세·지방세 압류 3건, 민간임대주택등기, 후순위 전입 점유자의 보증금·점유관계는 입찰 전 확인 대상입니다. 또한 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 대항력 보증금 자체보다 특별매각조건의 효력과 최신 원본 문구를 정확히 확인하는 것이 승부처입니다.
